房子被查封「私下買賣」價格好甜！專家喊毋湯：只有1種情形可碰
2023/08/18 13:40
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房子被法院查封，法院拍定前改私下買賣，風險何在？資深地政士提及，最怕是非抵押權的一般債權人參與分配，屆時發現債務人的債務「如雪片般的飛來」，併案到法院，債務人複雜的債務情況，可能導致房子又會被查封；相反地，若僅是單純的銀行抵押權房屋貸款，購買風險則相對較低。
正業地政士事務所所長鄭文在指出，被法院查封中的案件，在被拍定之前，還是有機會承購的，只是承買人可能要先代位出賣人將債務部分清償，等撤銷查封登記，辦妥所有權移轉，再將全數抵押權債務清償，塗銷抵押權登記後結案。
他表示，當「債務大於成交價」時，通常會直接從法院拍賣取得，避免買賣風險。主因在於，建物或土地謄本，可以了解到抵押權的登記次序，並可評估要清償多少的債務，才能取得該不動產。
但偏偏法院的查封登記，只會載明第一個聲請強制執行的債權人，後來的案件向法院聲請併案後，不會出現在登記簿謄本上，只能透過法院的併案查詢或是法院調卷，才能得到答案，有時還有非抵押權的一般債權人參與分配。
鄭文在說，實務上曾有案件是，法院查封中的案件透過私人買賣的方式成交，卻是到法院辦理了3次撤銷查封，才讓買方順利的買到該房屋，甚至比原本約定的買賣總價，多支付了10餘萬元，才順利完成買賣登記。
私下承買法院查封中物件，得面臨債務人債務多寡的不確定性，鄭文在表示，若債務人的債務只有單純的銀行抵押權房屋貸款，沒有節外生枝的其他債務，或許買方就有機會快、狠、準的買到心目中的理想房屋。
這類案件可以請賣方提供聯合徵信中心的個人綜合信用報告，確認是否有其他債務存在而被併案強制執行，但他仍提醒，私人債務在這裡並不會出現，所以還是有作業風險。
而走法院拍賣程序取得房屋的好處，在於採公開參與法院投標，得標後將買賣價金存入法院，讓法院為房屋撤封，並核發權利移轉證書，由得標人單獨辦理所有權移轉登記；而拍定價金拍定後，由法院向參與分配的債權人們做成債權分配表，直接分配，可免除一再查封的買賣風險。