出售預售屋 可豁免房地合一制

2019/09/19 10:17

工商時報 林昱均/台北報導

國稅局官員指出,一般民眾買賣房屋多以成屋、預售屋為主,如果是預售屋,出售時因為是販賣未來取得房屋及土地的「權利」,因此適用舊制的財產交易所得計稅,免用房地合一新制。惟官員也提醒,買賣成屋雖可能被列入房地合一新制,但免計土地交易所得,而買賣預售屋須將土地交易獲利納入財產交易所得計稅。

我國房地合一新制自2016年上路,如果是在2014年以前出售成屋、土地,可適用舊制,而2016年後出售成屋、或是在2014年1月1日次日以後取得、且持有期間在二年內賣出,都屬房地合一課稅新制範圍。如果適用房地合一制,持有一年內賣出要課徵45%房地交易所得、1~2年為35%,2~10年為20%,超過10年才是15%。而預售屋因為是權利而非實際房屋,因此不論買賣或取得年度在哪一年,都能全部適用舊制,即為房地賣出價扣除原始取得成本、再減除建設公司讓渡手續費,剩下的差額才會列入財產交易所得、並入綜合所得計稅。

圖/中時資料照

如果是成屋適用舊制,則按照房屋交易價格乘上房屋評定現值、再除以土地公告現值及房屋評定現值,相對來說較預售屋多出了土地交易所得免稅優惠。官員舉例,A先生在今年以3千萬元向建設公司購買預售屋1戶(含土地),並於年底預售屋完工前,以3,210萬元出售預售屋給B小姐,其中建設公司讓渡手續費為5萬元,因此A的預售屋交易所得課稅方式為3,210萬元-3千萬元取得成本-5萬元建設公司讓渡手續費,即為205萬元併入綜合所得計稅。如果A在2019年沒有其他所得情況,則適用所得稅20%級距。

然而,如果是今年成屋在一年內賣出,必須適用房地合一制,稅率將高達45%,明顯高出不少。不過,如果A賣的是適用房屋交易舊制的成屋,假設其賣出價同為3,210萬元、買入價為3千萬元,而房屋與土地現值各為1千萬元、500萬元,計算方式則為(3,210萬元-3千萬元)X(1,000萬元/1,500萬元)=140萬元,等於僅有140萬元併入綜合所得計稅、同樣適用所得稅20%級距,為三者最划算。

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