他揭「殘酷真相」：連牆壁都含在房價中！虛坪改革「降公設」就省錢？

好房網News記者林和謙／台北報導

 

這幾年新建案公設比動輒35％起跳，讓許多購屋族抱怨「花大錢買空氣」。因此，內政部力推「虛坪改革」，預期能讓新建案公設比下降約5％，引發市場高度關注。然而，只要公設比下降，就代表買到的坪數都實在嗎？S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀直言，台灣房市長期存在計價的結構性迷思，除了公設被灌水，消費者更該認清「地毯面積」（Carpet Area）的殘酷真相，因為在現行法規制度下，「你其實連隔壁鄰居跟你共用的那面牆，都花錢買下來了！」

 

柯登耀表示，所謂的「地毯面積」，顧名思義就是「房子裡真正能鋪上地毯、雙腳能踩踏、能擺放傢俱的室內淨空間」。在歐美或澳洲等國家，房屋買賣多半是以這種「室內可專屬使用面積」作為交易計價的核心基準，公共空間只是附隨權利，不會折算成坪數賣給消費者。

 

 

然而，台灣現行的產權登記制度卻大不相同。柯登耀指出，台灣權狀上標示的「主建物（室內面積）」測量基準是計算到牆壁的「外緣」。這意味著，包含了外牆厚度、與鄰居共用的隔間牆（算一半）、甚至是室內的大型結構柱，通通都被算進了你的買賣坪數裡。他坦言，即使權狀上主建物寫著20坪，實際的「地毯面積」通常還要再打個折，這也是為何很多民眾交屋、準備裝潢時，總覺得空間比想像中還要侷促的根本原因。

 

針對內政部提出的「虛坪改革」，柯登耀分析，這次改革的三大方向-包含「停車位產權專有化（沒買車位不用分攤車道）」、「管委會空間限制總容積1％上限」以及「一般電梯改列免計容積」，確實精準打擊了建商過去利用法規漏洞「無限堆疊」豪華公設的操作空間，能有效幫權狀「擠出水分」。

 

不過，許多購屋族最關心的核心問題：「公設比降了，房價會跌嗎？」柯登耀戳破了這個美麗的誤會。他強調，「總房價絕對不會因為登記的坪數減少就跟著下跌。」

 

柯登耀以過去「雨遮不計坪、不計價」的歷史經驗為例，建商購地的成本、蓋房子的營建成本一毛都沒有減少。當帳面上可銷售的總坪數變少，建商為了維持利潤，總價不變的結果，就是「每坪單價」被大幅拉高。因此，虛坪改革的真正價值在於「交易資訊透明化」與「得房率提升」，讓消費者付的每一分錢都能對應到實際可用的空間，而不是讓房價變便宜。

 

柯登耀提醒購屋族，在小宅化與高房價的時代，看屋時除了關注公設比數字，更要打破只聽代銷喊「權狀坪數」的迷思。買房時不妨在腦海裡自行扣除牆壁與柱子的厚度，去感受真正的「地毯面積」到底剩多少。唯有看懂制度背後的空間魔術，把錢花在刀口上，才能買得明白、住得實在。