看透未來5年房價！他用數據揭「大變動」：這款房逃不過下跌命運

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

 

近年來隨著時代改變，台灣少子化問題越來越嚴重，同時也大大影響住宅需求，然而政府近期卯起來打炒房，令人何時才是買房最佳時機？品嘉建設創辦人胡偉良表示，關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的3大核心因素，也就是庫存、供求關係與營建成本。

 

一、庫存

 

據統計資料顯示，去年7月後全台待售住宅從31.2萬棟，短短半年大減近6萬棟至25.4萬棟，市場供應大減，屋主姿態升高，紛紛開高價出售。再觀察近年新建餘屋量，從2012年以來的2.4餘萬戶快速遞增，到2016年的7.3萬戶後即呈現穩定，2019年第4季雖續增至7.8萬戶，但從2020年第2季起又開始遞減，目前已少於5萬戶，若扣除需求較少的大坪數，並無多少中小坪數的餘屋存量。

 

 

而看看房市交易量，從2016年墜入谷底（24.5萬棟）後逐年回升，2021年房市轉熱，從熊市走向牛市，再加上通膨下的「買房抗通膨心理」所致。因此從需求上來看，需求量的增加相當可觀，在新屋「需求大於供給」的情況下，也逐漸消化之前的庫存。

 

胡偉良再深入分析人口和家戶數的變動情形，台灣人口數雖逐年遞減，但考量到現今購房主力的平均年齡40歲，少子化的影響最快2030才開始出現，並在2040年有明顯影響。再考量近年來家戶數的增加狀況，近10年來增近90萬戶，每年增幅達1.13％，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7％），亦即房屋的需求量仍將正數成長。從這些數據來看，似乎看不到未來5年房產需求減少的可能。

 

二、供給

 

胡偉良指出，觀察我國建照的申請情形，從2020年核發住宅類建照16萬39宅、開工13萬4315宅，都是近10年新高。再從近10年使用執照來觀察，可發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況（11000平方公尺），亦即平均每宅的面積變小，反應了當前的小宅化現況。

 

再考量這幾年建建照的申請宅戶數，計入使照和建照的時間差（3年），推估3年內新屋供給數量仍難增長，若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加將極其有限。亦即當前新屋供不應求的情形仍難改善。

 

三、成本結構

 

房屋的成本結構包括了土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、營建人力短缺的狀況下，往後只會進一步推升，因此往後房價只有緩漲和暴漲的可能，這也是政府強力介入干預房市的原因。

 

2020年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻只有2萬5980件，較2019年減少了4.28％，也印證了房價上升和家戶人口數增加的影響。再從近期新案的建造規格來觀察，不難發現較過去提升不少，除了2020年送照的建案必須達到設置隔音、防噪的要求外，許多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」，社區內也有「無障礙的順平設計」，大大提升居家舒適性。

 

胡偉良估計，在新建造規格升級的催化下，新屋佔比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有在都會熱區買房的民眾，若不及早下手，將提升日後買房困難度。