不靠爸32歲有兩房！　她分享秘訣：增貸養股再出租

EBC地產王

 

許多年輕人感嘆買房不易，多半需要父母金援。一名網友卻表示自己沒靠長輩，在32歲已買下兩間房，並分享自己利用房屋增貸養股，再用股息付房貸的投資方式，引發眾人熱議。

 

一名網友在論壇PTT上發文，分享自己的理財方式。她先闡明自己並非靠爸族，甚至家境中等偏下，小時候爸爸經商失敗欠下不少債務，為了躲債四處搬家，使她從小就有想擁有自己的家的渴望，也很早就開始打工賺錢。大學時存到一筆錢，加上出社會工作2年後的存款，先在台中南屯區買入第一間兩房一廳公寓，當時的總價約6百多萬，頭期款120萬，每月房貸約在1萬8千元。後來在竹科工作遇到老公，兩人決定定居桃園，用通勤時間換房價與空間。又買了總價約1千萬預售屋，用10萬下訂，預計5年後交屋。這段期間每月只要支付工程款，加上婚後買房是以老公名義申辦青貸方案，還款30年利率最低1.775％。

雖然夫妻倆都有穩定薪資，但還是希望創造被動收入，兩人討論過後，決定先拿第一間房去做增貸，和原本同一間銀行談 （一般認為二胎增貸利率高，但兩人是用增貸投資名目去跟銀行申請，和原本房貸利率相差不大），由於台中房產已增值至1千2百萬，因此可貸到總價約4成480萬，再從兩人的共同存款中撥出70萬，總計有550萬。

去年開始，她利用這550萬投入0056和009152支ETF ，目前兩支的配息保底約6.5％。00915上週公佈配息0.45元，年化配息率已來到9.08％ ，平均下來每月可領3萬多配息，剛好用這筆錢拿來付工程款，後續的配息則可以持續拿來繳房貸。未來房貸一個月大約繳2萬3千元，還會剩1萬。至於第一間房貸款，自己則是將該房以每月2萬5千元的租金，租給一對穩定工作的情侶，就用這筆租金付剩餘貸款，還有多剛好和月付工程款cover過去。

隨後，她也整理了自己「以房增貸養股」的操作重點：

 

1.一定要有本金和評估過自己財力狀況，要有存錢能力，以及不要怕和銀行打交道。二胎貸款利率會比較高，可以多找幾家銀行商討多元借貸方式（ 例如若在5百大公司行號上班，信貸可借的利率會比較低 ）

 

2.選擇好的ETF標的，打造現金流。高股息最詬病就是左口袋換右口袋，自己要充分做功課。她也坦言，自己從開始賺錢就開始投資股票，期間當然也賠過，因此後來直接選ETF複利，重點在於成分股篩選方式，絕對是ETF的靈魂，像00915機制方式其中之一是參考獲利能力，以近四季營業利益總和為正數作為篩選，排除因議題股(Ai/海運)大漲，配息增加而被選入，其他低波動、高股息則是高股息標配，0056就比較缺少這樣條件，不過因為是老牌，加上長期投入，個人在定期定額上有賺到錢。

 

3.評估投資風險。除了個人感情風險要考量進去之外（如另一半外遇或離婚），也要了解投資有風險，即使是0056，也曾在2008與2010年未配息，要考量假如這配息不如預期或是未配息，自身的收入是否能夠負擔房貸和增貸本利攤，必須事先仔細試算，確定是可行才能開始行動。

此分享文讓眾多網友熱烈討論，有些人很佩服原PO：「邏輯很清楚，風險也認知，也知道自己在買什麼，沒毛病」、「財富自由，恭喜」、「羨慕大大晉升人生贏家」，還有人很羨慕原PO第一間房就買對時間點：「羨慕的是房價翻倍還出租回本變現金流」、「重點應該是600萬買房，過多久增值一倍吧，恭喜買房翻身」對此，原PO也坦言自己很幸運，第一間房買到低單價，之後又漲得動。也有網友表示自己身邊友人也有類似做法：「我朋友是把現居無貸款的房子拿去抵押，然後一樣投ETF，已經做了約三四年，穩賺啊，但以後確實就不一定了」。

 

不過也有網友提醒，雖然原PO的操作目前看來很成功，但畢竟是槓桿開滿的投資方式，若其他人想要仿效，真的要依照原PO的建議，仔細評估自身的財務狀況,再行動：「主要還是她的薪水可以負擔，投資股票只是多一個選擇而已」、「勸沒算好下檔風險可承受的不要用此方法」、「這樣正常來說是對的，最好要能先預留一筆資金以防股市或房市遇到大波動」。