房市何時解凍？　關鍵看2026Q1

工商時報記者蔡惠芳／台北報導

 

房價連二季下跌，建商壓力爆表，傳出近期有業者為出清新成屋，不惜祭出「過貸再付」的付款專案。市場預期，中央銀行第四季理監事會議鬆綁房市管制機會不大，最快要等到明年第一季才有望局部鬆綁；房市何時進入拐點，2026年將是關鍵觀察期。

 

業者預期，央行七波管制已消弭房價上漲預期，惟房價仍在高檔，不動產集中度下降緩慢，央行不會在第四季鬆綁管制措施。

此外，最近引發討論的《經濟學人》提出「台灣病」說法，直接點名台北市房價所得比高達16倍，比一般國際水準5～6倍已超標1~3倍；今年以來，台灣房市儘管交易量縮，全年建物買賣移轉登記數恐面臨26萬棟保衛戰，較去年萎縮四分之一，但房價卻未見有感下跌，依舊鐵板一塊；預售屋市場來客量、成交量陷入低檔，但房價卻屢見新高。

 

值得注意的是，預售新屋市場寒意逼人，繼低首付、輕鬆付、送精裝修等促銷專案後，最近更有建商祭出「過貸再付」，此為提供買家在正式取得銀行貸款之後再付款，為出清新成屋銷售絞盡腦汁。

 

業者預期，央行七波管制已消弭房價預期上漲心理，不過房價仍在高檔，不動產集中度下降速度仍緩慢，房價也未崩潰，預期央行應不致在第四季即鬆手管制措施。

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，以交易量來說，最差已出現在今年第三季，第四季則持續維持低量；至於價的表現，第三季反映二手市場的信義房價指數已止跌小升，至於反映預售新屋市況的國泰房地產指數已連二季下跌，反映即時交易資訊的政大永慶房價指數也連二季下跌，只要房價連二季下跌，即意味房價反轉的格局確立；不過央行鬆綁管制，不只看房價下跌，還要觀察不動產放款集中度。

 

何世昌分析，目前房價僅緩步鬆動，不動產放款集中度仍需再觀察，預期央行明年第一季緩和鬆綁房市管制的機率高，否則房市恐怕將會「掛掉」。

 

值得觀察的指標，為國泰金控公布10月「國民經濟信心」調查結果，買房意願已連二升，回到2024年9月以來的高點，是否意味著國人的買房意願已回升到第七波打房前？

 

對此何世昌認為「未必！」他表示，買方進場的關鍵是「價格」與「貸款」，大家普遍還在等「甜甜價」、但是賣方大多想賣到「回憶價」，售價水準還停留在去年的高光時刻，所以成交依然辛苦。