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震後建築「內傷」誰敢住? 政府應保障民眾驗屋權益

#中古 #地方 #震後建築 #災後重建
住展雜誌
 
人造住宅,最重要的功能是提供安全生活環境,抵擋持續來襲的地震與天災。

不妨將人造住宅視為一種消耗品,在長年抵擋不同程度地震與各種天災逐漸累積的創傷後,牆壁、柱子、電梯、管線、衛浴馬桶、磁磚、窗框或門框…總有出現嚴重損壞的1天。而位在環太平洋地震帶上的台灣,最不缺的就是地震,也是對住宅建築傷害最大的天災。

 

 
「類似泡水車風爆」 房市買方宜自保
 
在繼續探討地震對住宅建築的創傷與可能影響之前,先看另1項台灣同樣必須面對的頻繁天災「颱風」對車市的影響。
 
回顧每次颱風與水災,懂車的行家們就會大聲呼籲想買車的民眾,要特別留意被大水泡過的「泡水車」,無論是未出廠的新車或中古車,只要泡過大水,日後極可能產生各種故障問題,這些泡水車等同瑕疵品,經過維修後,即使打折出售也未必被買方接受,畢竟開車上路過程中,誰也無法預料會出什麼狀況。
 
有了颱風與泡水車的例子,再來審視花蓮403大地震後的各種住宅,民眾難道沒有生出一點點懷疑?其實從921大地震之後,房市就衍生出一個頗具爭議的大議題,很多人質疑經過921巨震衝擊的房子,即使受損狀況沒有到達被政府貼上紅單或黃單的程度,是否已出現各種「內傷」?特別是經過921衝擊的新成屋,即使事後將可見的損害修復如新,這棟住宅物還能算是真的「新品」嗎?還是屬於瑕疵品?相關疑慮,在內行人眼中始終揮之不去。
 
一場極限檢驗 工料異常後續問題現形
 
實際上,403震後的新成屋市場已傳出不少災情,受到近年工料異常影響,許多施工過程隱藏瑕疵的新社區,在403震波下全部現形。

最諷刺的是,在號稱全台地質最好的直轄市,許多交屋沒幾年的新成屋社區住戶震後受到不小驚嚇,因為有人家裡的馬桶直接被震到完全脫離地板,而且幾乎快要被震到浴室門外;還有房屋內磁磚嚴重碎裂的住戶,看到滿地的碎磁磚,以及有如刀刃鋒利般的碎片邊緣,只能慶幸地震來時,家人剛好都不在室內,否則後果難料。

甚至,震後就一路爆忙的資深工班人員開始擔憂起未來3個月到半年期間,恐怕有更多社區住戶的管線滲漏問題陸續出現,且嚴重程度可能已達損壞樓下鄰居裝潢才被辨識出來,不難預期,後續維修與賠償問題可能出現另一波糾紛高峰。
 
賣房不是本領 會交屋才是
 
這些交屋沒幾年的新成屋社區出現損害受災案例,讓購買預售案快要交屋的民眾十分擔心,但按照法律對不動產權歸屬劃分,交屋前購屋人並無新屋的所有權,很難主張在大地震後到現場檢視的權力;何況到了工地現場,不具備營造與裝修相關專業的購屋人,又真的能看出什麼門道呢?

對於地震過後的建築品質憂慮,近年新興的驗屋產業或許可施力一二。即使撇開地震不談,驗屋原本就是重要的買賣房屋環節,過去房地產市場流行1句話:「會賣預售案不是本領,能順利全部交屋才是!」在在顯示,建商面對買方時,交屋的過程原本就不會容易。
 
驗屋良莠不齊 應設管理制度
 
實務上,預售階段就買下的房屋,到底完工後的房子是否符合原定設計?是否符合售屋廣告說明?甚至是否符合購屋人內心預期…都是預售進入交屋階段備受關注的原因。

交屋前的驗屋絕對是必要過程,買車同樣有驗車與試車流程,差別在於車輛是高度模組化與工廠流水生產線的成品,過程中,很多瑕疵零件都被淘汰,但預售案從設計到完工交屋變數太多,牽涉專業領域太廣,一般購屋人沒有能力進行專業驗屋,連相關器材該去哪裡買都不知道,何況這些器材還需要定期進行校正,並不適合一般民眾使用。

本刊在此呼籲,官方應正視大地震後,未來幾年民眾對大量新成屋持續交屋的驗屋需求,加速建立驗屋領域的專業證照與管理制度,對考取相關證照的人員每年定期進修以維持專業資格,並針對必備的檢驗儀器進行定期檢查與校正,淘汰不良的驗屋業者,透過這個新興產業提高對民眾財產權的保障。
 
合約埋雷 驗屋權受損
 
另外一項值得官方密切注意的驗屋議題,是務必從合約開始保障驗屋權,因為目前市場已傳出建商巧立條文,從合約相關文件限制買方驗屋權的狀況。

在某些建案的合約與附屬文件上,出現合約條文技術性排除瑕疵保證的案例,還有建商在買賣相關文件內刻意針對驗屋過程進行種種限制;甚至有建商以尚未交屋的立場,逼迫買方不可委託某些驗屋過程較刁鑽的驗屋公司,否則不配合交屋。

即使是成屋買賣,也有類似風險,因為有賣方要求買方簽署放棄「物之瑕疵品擔保」切結書,本刊建議民眾切勿隨意簽下切結書,以免後續對於房屋重大瑕疵滲漏水、海砂屋、鋼筋外露、輻射等瑕疵求償無門。
 
忽視驗屋 後悔莫及
 
關於民眾的驗屋權,本刊建議官方應從合約內容開始保障,尤其在這次大地震後,更要考慮在定型化買賣契約內擴大驗屋權條款,保障民眾驗屋權力。

透過定型化契約明確保障驗屋權,還能降低後續衍生糾紛,並杜絕少數開發團隊惡意以扭曲合約方式削減買方驗屋權,企圖一舉多得。此類亂象官方務必重視,及早未雨綢繆,以免在後續新成屋交屋高峰期爆出大量糾紛爭議,造成購屋民眾不安。
 

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