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公寓大廈管理業者門檻低 服務人員更替頻繁引爭議

#地方 #管委會 #住宅 #社區 #契約

記者王郁淳/台北報導

北市公寓大廈住宅密集度高,許多公寓大廈的住宅管理由管委會委託公寓大廈管理維護公司進行維護,市府法務局委託崔媽媽基金會針對公寓大廈管理維護服務進行研究調查,發現「服務人員更替頻繁」是衍生爭議的最主要問題之一。由於國內法令尚未健全及廠商進入門檻較低,目前公寓大廈管理維護公司品質良莠不齊,市府提醒民眾應慎選合法立案且使用定型化契約之業者,並注意價格之合理性。
 
 
北北基地區目前已有多達267家有登記的公寓大廈管理維護公司,各家公司提供的服務內容參差不齊,一般民眾除了挑選管理公司時難有評量的依據,簽約後若發生爭議事件,一時也往往不知如何解決。
 
消保官陳信誠表示,部分業者在向社區提案時,都會保證提供的服務人員素質佳、具有執業許可證,承攬到案子後,一開始派駐於社區的服務人員的確具有許可證,不久便撤換改派不具許可證或許可證過期的人員前去服務,以節省人事費用,但是這不僅造成服務品質下降,也造成服務人員業務交接上的落差而損及社區權益。
 
服務人員更替頻繁造成譬如財務帳冊、會議記錄的遺失或不清都是衍生爭議常見的狀況,所以消保官建議管委會於簽約中明定服務人員的條件,以及當業者派駐不符條件之服務人員時的處理方式、損害賠償等,以避免日後吃悶虧。
 
另外部分社區居民為避免被管理公司多賺一筆人事管理費,所以會自聘管理服務人,這種方式其實對社區居民較具風險,譬如當管理服務人捲款潛逃時,就只能向警局報案,期待司法人員盡速抓到犯人以追回款項。可是若委託管理公司,則可透過契約的保障向管理公司求償。
 
消保官表示,經常發現業者為了避免賠償事由發生時的損失,多會於契約暗藏陷阱,如規定「業者每月最高賠償金額不超過服務費用之百分之十」、「管委會應於賠償事由發生後10日內向業者請求賠償,否則視同管委會放棄權利」等,陳信誠示,針對前者最好在契約條款中註明違約金之種類,如:「業者每月應給付之懲罰性違約金(或損害賠償總額預定性違約金)不超過服務費用之百分之十。」且定為懲罰性違約金對管委會較為有利;針對後者,管委會可依民法第247條之1規定向法院主張此部分約定無效。
 

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