調整新青安就想攻擊房市村莊　是否劃錯重點？

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住展雜誌

新青安上路滿周年，炒房幫兇檢討聲浪四起，到底是難辭其咎的房市熱況主因，還是不關他的事的亂抓戰犯，已開啟的新青安補強規範，結果將見分曉。

去年8月政府推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」，也就是簡稱的新青安，大幅加碼房貸優惠方案，主要牛肉包括貸款年限拉長至40年，寬限期可達5年，貸款房貸額度來到1000萬元，和房貸利率不到1.8％。而以此之姿，搭配該年度的全台移轉棟數於年底之際推升至單月3萬棟以上，全年破30萬棟，直到今年單月表現仍多維持高檔，房市熱度達到沸騰，房價屢創新高，市場亂象四起，檢討聲浪直指正是迄今屆滿一周年新青安為炒房幫兇。

對於新青安的撻伐，尤其在6月的中央銀行理事會後更為強烈，此次會議的決策溫和，未做出升息動作，而即便有針對特定地區第2屋房貸施予僅6成的限貸成數，以及維持沒有寬限期的房市調控措施，卻被各界認為了無新意，且換屋族仍有切結1年內出售第1屋的緩衝時間，也可善用夫妻間房產移轉作為配套，更還有子女買房給父母不受此限的解套新法，以前次經驗來說，實難期望有任何抑制熱況的可能。

於是在理事會後幾天就出現對於新青安的具體檢討規範，像是八大行庫將設定機制特別查核「假自住、真投資」行徑，後續申請者得簽下自住切結，往後新青安規定一生只能申貸1次，稽查亦會回溯，違反約定者將追回各項補貼，甚至傳出將在聯合徵信的信用紀錄上加以註記，不利未來與銀行之間的往來，然真能因此降溫房市嗎？

都是新青安的錯？開錯藥方走錯路

從邏輯來說最終答案昭然若揭，首先，眼下情勢有很大一部分來自預售案，新青安並不適用，僅為連帶的信心刺激。其二，確實不少民眾為自住需求，進而使用新青安，排除之後還剩多少量體是過分投資者？其三，不少較具資產實力者，就算使用新青安購屋作為資產投資，卻以閒置空屋持有也不以為意，並非投機出租者，且新青安在買房運用上，本就是低總小宅為主力，持有成本不重，不見得需要租屋投報，等待轉手獲利為主，此類投資者不一定可精準查核。再加上民間多有銀行提供的優惠房貸不亞於新青安，沒有正版新青安，還有千千萬萬個類新青安，恐難是一生僅限一次申貸奈何得了。

進一步觀察，即便有投機使用新青安的地下房東，但如果沒有低首付、市場資金多、房貸利率相比物價不算高、國內沒有更好保值標的，與整體市場氛圍帶動等因素，遂令不動產買氣增溫，僅僅因為打擊了這類投機包租公婆就達到大幅度降溫，還得考量其要有相當程度量體，以如今狀態來說，租屋供給並沒有超額情形，是否關鍵不言自明。

話說回來，既然政府能做到新青安是否為投資行為加以勾稽，諸如對交易當中相關人士投資背景加以了解、房產登記上是否有不單純的嫌疑、收入有無違規租賃之嫌等，與其單純針對新青安開刀，或許擴大到全房市的稽查更有巨大收穫，在打擊炒房投機、租屋市場透明化、居住正義、囤房稅目的、租稅公平上皆會帶來直接效益，有利調整當前房市自然更為無疑。

住展雜誌統計北台灣上半年的新案推案量已創下紀錄新高，來到7000多億元，下半年還有不少逾50億元，乃至數百億元的大案輪番上陣，雖然7月有新版囤房稅上路，八月為傳統民俗月淡季，預期干擾不了買氣興致，直到下次9月的央行會議前，若無特殊意外，房市有很大機率一路暢旺，下半年只要推出上半年約7成的新案量能，就將再創高峰，此等局勢究竟會走向泡沫，還是高到買不起順勢調節而達到恐怖平衡，我們接著看下去。