好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
有些人買房是透過仲介帶看再進行下訂等步驟，有些人則是直接向屋主購買，藉此省一筆仲介費。日前有民眾分享他和屋主談價的過程，不過反遭網友們強烈勸退。
一名網友在臉書社團《買房知識家 A你的Q》表示，近期自己的房東有意願售出現在的租屋處，剛好他也想買來自住，於是開始進行談價的過程。
然而事情沒有他想像中的順利，第一次談價時，屋主開價為3350萬，原先雙方都是同意的，但屋主當天以「房地合一稅算錯了」以及裝潢花了200多萬為由，想再提高價格。第二次屋主提出房價申報3300萬、原PO私下給他200萬現金的要求；正當原PO還在思考時，屋主又詢問是否能改成房價申報3200萬，私下給他300萬現金。
屋主這番操作讓原PO不知所措，因此提問「不知道有沒有什麼方法可以再跟屋主爭取一些我們買方的好處？不然都是他在賺，私下給現金對於將來我們將房子賣掉也是損失。」
貼文曝光後，網友們紛紛反對原PO買下這間房，「你私下給錢不旦違法，還幫對方逃稅，更重要就如你自己說，將來自己要賣房，受損最大是你自己，將來你直接損失300萬」、「不買最大，一切照合約金額來，帳目一個蘿蔔一個坑，就對了。啥都要依屋主，那全給他自己玩就好啦！」、「屋主太貪了吧，我不會買」、「千萬別買，實價登錄假金額就有犯法的疑慮，何必呢？」、「買房是喜事一件，千萬不要承擔偽造文書的風險。」
買賣低報成交價 律師：會面臨法律責任
睿均國際法律事務所律師游嵥彥表示，屋主使用這樣的方式多半是基於稅務上的考量，房地合一稅2.0正式上路後，交易「105年1月1日以後取得的房地」皆適用新法規定，新法延長「短期炒作不動產適用高稅率」的持有期間，致使許多出賣人試圖改以「低報成交價」的方式規避高額稅率。
現行所得稅法第14條之4分別房地交易的「稅基」和「稅率」分別作出規範：稅基方面，房地合一稅以房地所得作為課稅基礎，計算式為「房地成交價-取得成本-費用-土地漲價總數額」；稅率方面，則以出賣人持有房地期間作為認定依據，個人持有房地期間少於2年，稅率為45％；2年至5年間，稅率則為35％。所以，對賣家而言，不實低報房地成交總價的行為，將會大幅降低房地合一稅的稅基，得以有效減省課稅額。
游嵥彥指出，不實申報房地登錄資訊的行為人可能會面臨行政罰鍰及刑事處罰。行政罰部分，依照平均地權條例第47條規定，土地所有權移轉時，移轉雙方皆應據實向主管機關申報登錄土地及建物成交案件資訊；否則主管機關將依同法第81條之2的規定，對行為人處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，經限期改善且屆期未改正者，按次處罰。經處罰2次仍未改正者，按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。
而刑事責任部分，依目前實務見解，不動產實價登錄系統揭露資訊屬於刑法第220條第2項之「準文書」範疇，包含買賣雙方及地政士等在內之行為人，就不實向地政機關公務員申報登錄不動產交易資訊行為，可能成立刑法第214條使公務員登載不實罪，法定刑為3年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。
游嵥彥進一步說明，低報房價將使買方於未來出售房地時，可以扣除的「取得成本」較實際狀況低，而使得最終計算出的「稅基」較實際狀況為高；另在「稅率」方面，視買家持有房地期間的不同，還可能適用高額稅率。
因此，游嵥彥建議買方不要貿然接受賣方不實申報交易資訊的提議，否則不僅可能使買方日後出售房地的稅費成本大幅增加，買賣雙方甚至可能因此面臨行政罰及刑罰等法律責任。
