住展雜誌朱福山／綜合報導
當一棟大樓失去了共同治理的能力，風險往往不是從結構開始，而是從「共識瓦解」開始。
從萬華到公館，《住展》實地走訪兩個看似不同、卻同樣無力的社區——一個遲遲組不起管委會，一個則在制度邊緣遊走。兩地的故事揭露了：沒有共識，比沒有制度更致命。
萬華 二次火災仍無管委會
在萬華，三棟緊鄰、屋齡已高的大樓，消防與安檢設備多年失修，過去至少兩次火災，其中一次奪走人命。部分住戶曾推動成立管委會，但一旦涉及管理費統一徵收，爭議隨即浮現。
「為什麼我們這裡遲遲沒有管委會？出了人命，還要再等嗎？」一名老住戶紅著眼眶說。這個社區已被政府列管，消防安檢連續不合格、累積三張罰單；但每逢討論，住戶便因費用與責任爭執不休，管委會始終無法成立，形成罰單與內耗並行的惡性循環。
郭紀子分析，社區治理失敗往往是多重結構疊加：首先，沒人願意擔任主委，因為一旦成立管委會，主委就成為政府罰單與公文的第一承擔人，責任沉重卻毫無酬勞；其次，老社區長期只收低額管理費，每月僅幾百元，根本無力應付消防汰換或外牆整修等動輒數十萬元的工程。
再者，多年加蓋、占用公共空間等社區常見的既得利益者，一旦走向制度化，就要面對清理甚至拆除的壓力，自然抗拒；最後，不少住戶長年習慣「各管各的」，不願受共同規範拘束。
公館 未報備致失序難治理
如果說萬華的困境在於「人命都換不來共識」，公館則展現另一種極端：管委會名存實亡，未報備的組織根本無法發揮作用。
台大公館商圈的一棟大型集合住宅，一樓進駐知名品牌，樓上混雜商家與住戶。外表繁華，內部卻早已失序：多年未修繕的外牆曾發生磁磚掉落，公共安全風險直逼街區。市府派出輔導團隊進場，結果發現樓梯間雜物堆積、地下室管線盤錯，公共設施多年無人維護。
該社區表面上雖有管委會，實際上卻未向市府報備，在政府端等同「不存在」。台北市建管處公寓大廈科長梁家源提醒：「沒有報備的管委會，在政府端等同不存在。這類管理費常常只存在私人帳戶，一旦管理人動了歪腦筋，資金就可能遭到濫用。」報備能把財務與治理拉回制度監督；缺乏報備，社區就長年在灰色地帶運作，風險只會越積越高。
更糟的是，主委每年輪流更換，乍看公平，實則反映沒人願意長期承擔責任，導致政策斷裂、工程停滯，治理形同真空。而就在這樣的真空狀態下，改革還得面對另一層阻力：社區內部的既得利益。
部分商戶長期占用公共設施，把騎樓當倉庫、把地下空間當營業場地。一旦制度化治理落實，違規空間勢必清理，不只失去使用權，還可能直接衝擊收入。仰賴地段紅利，他們更有恃無恐。輔導會議多次陷入僵局，甚至爆發衝突，團隊被迫中途離場。郭紀子直言：「那已經不是理性討論，而是全面反抗。」名存實亡的管委會，再加上既得利益的抵制，讓治理最終淪為形式。
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 老屋風險清單2：管委會失聯：從萬華到公館，社區共識為何總組不起來？ 】
