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文／賴淑惠

 

2024年下半年，央行重手祭出「第七波信用管制措施」，影響所及，房市買氣如同最近的強烈冷氣團來襲般瞬間急凍，讓購屋族不得不猛踩緊急剎車，根據最新出爐的數據顯示，近三個月來，雙北解約52件、桃園63件、新竹縣市及台中都超過50件、台南37件，高雄更高達91件，七都的解約件數合計高達349件，這股房市「大解約潮」的狂襲，是否也將延續為2025年的主旋律？成為房市最新的熱議話題！

 

■劇本一：「大解約潮」來襲！昨日惜售今天難受 大話建商打回原形

 

最近，有網友在PTT「房屋板」分享台南永康區某預售建案的廣告，打著即日起至12月底，「簽訂5%，簽約再送全室冷暖空調」，還有預售建案為了吸引買氣，打出首付只要5%的優惠方案，甚至大手筆送全室冷暖空調，不少網友紛紛回應「果然央行出手成效就是不同！」、「上次看到建商推出這樣的優惠促銷，是在疫情剛開始時！」、「台中建商都直接送精裝修了」，更有自稱已經關注該建案一段時間的網友爆料，「十月去問代銷說已賣五成，結果現在才賣出兩成」、「當初自己要捏著惜賣的，還騙說賣完，只能說活該！」

 

 

這其實並非特例，央行的大動作打房，已經讓不少建商嚇到閃尿，其中，央行的配套方案中放入了買賣契約「不可歸責於雙方時」的解約機制，眼看苗頭不對，不少購屋族寧可提早舉白旗投降，直接解約，也不想泥足深陷，但原本惜售如金的建商，本來想釋出第一波打底實價後，下一波再喊漲的如意算盤，被央行全盤打亂後，被迫現出原形，房市實價已成參考價，滿手滯銷物件留來留去留成仇，只能祭出各種好康吸客，但市場氣氛如此低迷，這群大話建商到底還能頑強抵抗多久？2024年倒數，破解這群老狗的「囤房遊戲」後，就是買房世代翻轉的新起點。

 

■劇本二：網傳投資客慘賠一台特斯拉？「暴發戶型重劃區」大破防！

 

一旦買氣持續低迷，房價自然得面臨下修壓力，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著，從市況來看，也的確呈現了這樣的趨勢！2024第一波解約潮中，高雄預售屋解約最多，因為台積電設廠加持，市場炒作氣氛濃厚，不少投資客根本來不及下車；而桃園的重劃區同樣首當重衝，房市轉冷後，生活機能還沒到位的區域，也紛紛開始出現解約消息。

 

不過，房市再差，口袋夠深的屋主絕不會輕言棄守，尤其是持有物件超過五到十年以上的屋主，房價微跌如同股價修正，嚇不倒他們的，怎麼算都只是少賺一點而已，只要不賣都不算賠，自住客該怎麼搶便宜？建議首購族千萬別盲搶，鎖定近兩年才起漲的「暴發戶型重劃區」，才是下一波的解約熱區，繼首波中槍的高雄、桃園之後，最近有網友po出「台中14期出現賠售了？」的發文，引發討論，根據實價登錄，有屋主2024年以3100萬元買進，八個月後，一度開出3198萬元求售，原本以為付了仲介費，就能以平盤價斷尾求生，沒想到最後不得不認清現實，以低於3000萬才得以脫手，短短八個月幾乎認賠一台特斯拉！

 

■劇本三：「實價」變「時價」？昔日秒殺「認賠宅」八折開殺成常態！

 

理由無他，重劃區的推案量較大，加上房價基期低，因而最容易吸引首購族與投資客青睞，但碰上這波「金龍大海嘯」，腳步沒站穩的「暴發戶型重劃區」，最容易跌落神壇、應聲倒地，要挑到這類「認賠宅」，提醒大家「先中古後預售」，因為預售屋的價格反應往往快於中古屋，重劃區受到大量建案推出影響，新舊價差更為明顯，對口袋不夠深的首購族來說，中古屋房價親民、坪數實在，此時進場買中古屋，性價比相對較高。

 

此外，當買方市場出現，強烈建議「選蛋白勝蛋殼」，也就是即使買不起「蛋黃區」，也別再往「蛋殼區」蹭，理由很簡單，好不容易「蛋白區」的重劃區價格都鬆動了，千萬趁機站定位置，別一退再退，而要觀察一個蛋白重劃區值不值得入場？一定要觀察過去一年多來，是否曾經出現過銷售秒殺的現象，因為這類「秒殺重劃區」的投資客比例較高，碰上這種兵荒馬亂的時候，拋出的物件通常會瞬間爆大量，此時，先從實價的八折開殺，踩穩了開價說不讓就不讓，有房仲私下表示，近來跌破眼鏡成交的，都是這群守株待兔的首購族！