運用財務槓桿買房　羅右宸25歲靠租金年收百萬

文／David  圖／羅右宸提供

25歲的羅右宸運用募資合購，就算零頭期款也能買房，到現在經手的房子超過30間，靠租金年收百萬元，他從大二開始到現在，參與了上百場講座，並結交5百多位仲介朋友，他說，「我從那時候開始瘋狂的迷上看房子，前後大概看了二千多間，每當我看到屋況破舊不堪、根本沒人想買的房子時，心情竟然充滿興奮！」

羅右宸才25歲就有30間房收租

二十年的老屋是羅右宸的最愛

提到買房，很多人都覺得要先準備一大筆頭期款，其實不然，羅右宸聰明的運用財務槓桿，採用股東概念找資金，「當初我開始投資房地產時，根本兩手空空，在修習財務金融相關課程時，發現財務槓桿不只可用在期貨，也可運用在房地產。」

簡單來說，以一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要500萬元，羅右宸就這個物件需要的資金、未來的獲利空間寫成企畫書，尋求有意願投資者，股東們一起承擔風險也共享獲利盈餘。

羅右宸生長於桃園中壢，2011年他買下人生第一間房子，輕轉手之後賺了94萬元，那時他才20歲，「當時我買了一間位於桃園中壢、32坪的舊公寓，總價250萬元，重新裝潢之後，扣掉投資成本，賺了近百萬元。」

裝潢過的房子賣相好，要出租也容易

房子的地點是在羅右宸的母校元智大學商店街旁，中壢區興仁路二段，離內壢火車站只要5分鐘，走路到學校也只要5分鐘，附近有餐飲店、大賣場，生活機能非常好。

房子是分隔成六間的出租套房，雖然地點不錯，但實際的屋況卻很糟，屋主懶得處理，讓它呈現荒廢狀態，「除了漏水、壁癌之外，套房內的家具、家電破舊不堪，連壁都因為潮濕霉而飄出異味，根本不會有人想住。」

羅右宸處理過很多漏水又有壁癌的房子(左)；舊房經重新裝潢後又有了新生命(右)

羅右宸投下70萬元重新裝潢，他請來工人用乳白色的油漆重新粉刷，把馬桶、洗臉盆、地板都重新換過，連家俱窗簾都換上鮮艷的顏色，前後大概花了一個月時間就完工，在非常短的時間內就把套房全都出租出去，而且房租還從原本每月4000元漲到5000元。

分租套房即使純出租投報率也很高

全新家具的套房更容易出租

第一間房子讓羅右宸賺進人生第一桶金，他迫不及待的找尋第二間房，同年在內壢火車站附近，鄰近工業區的地段，他找到一間五樓23坪的公寓，因為是巷寬6米的無尾巷，又離商圈近，雖然地點不錯，但同樣的問題是屋況很差，他和屋主殺價，最後以140萬元成交。

屋子大整修之後，他尋著第一次購屋的成功模式，隔成了四間套房，他原先計劃是不收租直接賣，大賺一筆，但卻擺了半年賣不出去，最後決定還是先出租，他說，租金收入2萬6千元，足可支付每月的貸款和雜支，所幸2年後他以450萬元賣出，讓他獲利176萬元。

很多人也許會訝異他年紀輕輕卻如此熱衷房地產，「其實房地產已經是我人生中不可或缺的一部份，它不只是我的事業，也是我的興趣，藉著看屋的過程，觀察不同區域的生活方式就像旅行體驗人生一樣，我則是透過看房，感受人生百態。」

羅右宸大二開始迷上房地產

他到現在為止經手的房子超過30間，但羅右宸堅持購屋投資不自住的原則，希望未來能賺進足夠的錢買好屋，娶妻生子！