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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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「先甘後苦」的還款寬限期你會用嗎?你敢用嗎?

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#央行 #打炒房 #寬限期 #自住客 #房貸 #還款 #利率 #利息 #多空觀點
文/張欣民
 
出乎市場意料之外的,央行祭出了第七波選擇性信用管制,媒體上、市場上的重點大多畫在第二戶房貸成數降低全國適用、是否傷及無辜等話題,但對於一個一再出現的「無寬限期」似乎就比較沒興趣了,但有無寬限期對於個人及整體市場是很重要的,就讓我們好好來審視一下寬限期這議題吧!
 
先甘後苦,真自住客不會使用寬限期
 
就實務面來看,真正是自住需求的購屋者是不會用寬限期的,他們是很自量力的一群人,自備款存夠了,房貸每個月還款算好、準備好了,才敢進場去買房。他們都希望早借早還,更不希望讓銀行多賺自己的利息錢。他們深知還款寬限期是一個先甘後苦的東西,前面繳得少,後面就要還得多,所以過去真的鮮少聽到有自住客會使用寬限期。
有無寬限期對於個人及整體市場是很重要的。示意圖/好房網News記者林和謙攝
房市在低利率因素、資金下,預期2022年可小幅成長,不過5萬多戶房貸寬限期將到期,屆時本金、利息須一起攤還,房貸壓力將大增,住宅賣壓可能湧現。圖/好房網News記者林和謙攝
 
那為什麼要有寬限期呢?銀行借你房貸為什麼要給寬限期呢?這個工具最初的設計應該是一種救急措施,因為沒有誰可以保證一輩子一帆風順、無災無難、無病無痛。因此當你跟銀行借了一大筆的房貸時,真的碰到了意外,無力正常繳交每月的房貸時,銀行就給你一點寬限期,讓你喘息一下,先只繳交利息,不繳本金,減輕購屋人的每月還款壓力,等到工作恢復正常後再來繳交本金利息,能夠確保所購房子不會淪落到法拍的命運。
 
寬限期成為短線投資客的最愛
 
由此可見這是一項非常人性化的貸款設計,是一套救急不救窮的設計。只是不知從什麼時候開始,寬限期竟然是開辦房貸的前幾年來使用(3~5年不等),這非常不符合,更是違反銀行風險控管的原則,你若是一開始就繳不起房貸,銀行業者卻同意給你貸足貸滿,這不是徒增銀行呆帳的風險嗎?更糟糕的是這一項人性化的寬限期,在景氣多頭之際,更成了投資客操作投資槓桿的最佳工具。
 
特別在預售屋還沒有禁止換約緊箍咒之前,低自備的預售個案更是讓投資客實現了小錢賺大錢的夢想。靠預售屋賺錢大門被關之後,投資客更是在成屋市場大玩寬限期,所以有的是寬限期到期之前賣出獲利,更過分的是這家寬限期滿後,轉貸另一家,所謂的「萬年寬限期」之說也就在市場上不脛而走。
 
所以央行也早就看出其中玄機,翻開2020年底以來央行七波選擇性信用管制項目當中,最常出現的就是「無寬限期」四個字,第七波更是對有房者祭出無寬限期的殺手鐧,對於購買第二屋者不只無寬限期,貸款成數更降到只有五成,看似很厲害,媒體上、市場上也都說「央行祭史上最重打炒房」,這樣是不是就能堵住非自住投資客的炒房呢?就能解除楊總裁請喝咖啡時一再強調的次貸危機嗎?
 
新青安5年寬限期就恐禍起蕭牆
 
當然,市場絕對不是像你想像的那麼簡單,是不是「史上最重打炒房」也不是一隻「夏蟲」所看到的那般。但撇開這些比較,拿掉寬限期確實是讓投資客很難在房市操作高槓桿了,也確實能給投資客一個教訓,但是楊總裁最擔心的除了房市炒作之外,他一直心心念念的是台版次級房貸風暴的可能發生,它會在哪裡爆發呢?恐怕就在他看得到,但管不到的新青安房貸!
 
在政治考量之下,去年八月起新青安房貸給了最無力購屋的年輕人最優惠的利率,這或許無可厚非,但又給了五年的寬限期,無異鼓勵這些最無力的購屋人槓桿開足開滿、短線炒作,一旦寬限期滿,又教他們做起賣掉賺價差的美夢。眼看央行將寬限期的漏洞一一堵起來時,新青安五年寬限期會不會讓央行的打炒房大計,最後功虧一簣呢?

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