文／戴雲發
台灣位處於環太平洋地震帶，再加上海島型氣候，民眾要如何真正挑選到一棟安全耐震的優質好宅？今各地不斷傳出大大小小地震，大樓外牆受到地震劇烈搖晃與氣溫變化暴雨影響，使得磁磚與混凝土因膨脹係數不同，外牆磁磚掉落事件層出不窮，民眾不禁感嘆「難道走路要戴安全帽」、「不僅當低頭族，走在路上還要當抬頭族」。
依據內政部頒布的「預售屋定型化契約」，建設公司及營造廠對於建築的「結構體」通常保固15年，但是外牆“飾材”不屬於結構體，加上建築材料本身雖然一般都可以使用至一定年限（可能10年）以上，但由於建築外牆涉及到建築設計、施工方式、工人素質，甚至是黏著劑種類等其他因素，因此較無法判斷使用年限。而一旦發生外牆飾材砸傷、砸死人，管委會與區分所有權人都要負擔民事、刑事上的法律責任，因此管委會或區分所有權人應該定期檢修與清潔建築外牆，確保公共安全。
一棟好建築除了要有優良的結構設計系統規劃外，還要兼顧精準確實的施工品質，再加上一個能完整整合結構規劃設計與施工品質技術的團隊，願意真正用心的施工，才能讓民眾在購屋時可以買得安心、住的放心。
平時可透過目測、敲擊，或紅外線熱像儀檢測分析檢查，定期檢修、清潔外牆並制訂完善維護規劃。
目前評估外牆狀況的方法有目測、敲擊、紅外線檢測分析等方式。現行台灣對於安全及耐久的居住品質越來越重視，為了避免或減少外牆磁磚掉落砸傷路人事件的意外再度發生，除了清楚知道自己所居住的建築屋齡外，還需要主動檢查外牆飾材是否有鬆動或剝落的現象。尤其是老舊建築的外牆會隨著時間逐漸老化、劣化，甚至會影響到建築結構安全。
在外牆還沒剝落前，定期檢修，如清洗外牆時，可以目測來檢視外牆是否有髒汙、白華（壁癌）、龜裂、膨脹、剝落等現象。民眾若發現自身大樓外牆飾面有剝落、鼓脹現象，且判斷有可能危及路人及車輛安全時，或外牆有明顯龜裂、變形、混凝土塊剝落或鋼筋裸露銹蝕時，應暫時先將危險區域圍繞警示帶，禁止人員接近，然後趕緊諮詢工程技術人員或專業廠商設置臨時安全防護措施，暫時減免可能的危害發生。
當外牆已經發生剝落現象時，可以使用紅外線檢測（溫度分析儀，做成熱影像）及敲擊確認，針對外牆的剝離脫落、隔熱不良、漏水、滲水、裂縫等原因進行調查，再做全面性維修，以達到公共安全。
對於會影響生命、財產公共安全的外牆飾材之維護管理，一直是大家所忽視的，建議民眾可透過大樓管委會建立長期修繕共識，強化建物所有人義務觀念，訂定「管理維護計畫」，將建築物構造及各項設備之使用年限制訂完善的紀錄與維護方式。
當已發生磁磚剝落，修復前需先確保建築結構安全！
為了避免外牆飾材掉落再度發生，民眾除了要清楚知道自己所居住房子的建築屋齡外，並且還需要主動檢查外牆飾材是否有鬆動或者剝落的現象。外牆磁磚脫落並非單純只是接著劑脫落或磁磚品質不良所造成，更有可能是結構體出了問題，而衍生出牆壁裂縫、滲水、壁癌以及漏水等問題，建議應先找結構技師檢測主體結構的安全性，先就有安全疑慮的部分，進行結構上的補強，再來講究外觀，才是正確的作法。
當確認結構安全無虞時，建築物外牆飾材剝落的修繕可以有以下兩種方式：
1.全棟整建維護（外牆拉皮）：所謂的建築外觀拉皮，係指針對房屋外部以水泥塗料、磁磚或大理石重新整理，拉皮的目標不僅是希望提升居住的安全性、延長房屋的使用時間，並提升質感，順帶也拉升不動產的價值。
2.局部修復：僅就外牆局部剝落、裂損、鬆脫之磁磚敲除，採用原材質或類似材質進行修復，或改以色澤相近的材料進行粉刷美化。
另外，建議新建工程的外牆飾材儘量使用較輕質的方式施作，若非得必要，高樓層施作較厚重的裝飾材時，應要建立裝飾材施工品質的施作標準及檢驗制度，確保施工品質真正安全，才能有效防範日後外牆飾材掉落的事件發生。
大樓、公寓外牆，都屬於公設，建築物完工後，建商一般保固1到3年，保固期內磁磚掉落，建商需負刑民事責任，保固期後，則由管委會或區分所有權人確保外牆安全及負擔相關刑民事責任。而沒有成立管委會的老舊公寓更應特別留意，一旦發生磁磚掉落並砸傷人時，該公寓的所有住戶皆需負責。倘若外牆飾材有剝落的問題發生時，應該立刻進行緊急維修工作，如有必要性，則應召開臨時區分所有權人大會，共同決議解決問題，以維護民眾生命安全，切勿心存僥倖，應盡速共同協商修繕事宜，免飽受訟累。
