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楊馨 楊馨(Penny Yang ) 輔大社會學系畢業,早年為資深英語補教老師,後靠自學跨足房地產界,從一無所知到坐擁台北數間房產。楊馨強調以知識、智慧在投資市場上取勝;平實的文筆,精闢的分析並分享投資環境和投資人應有心態。
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小豪宅的美麗與哀愁

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#小宅 #套房 #挑高 #小豪宅 #3米6 #4米2 #多空觀點 #置產秘訣

文/楊馨(Penny Yang)

在台北市,有許多位於精華地段的小套房,權狀坪數從6、7坪到15、16坪左右都有。而其中有很多還是挑高式的設計;三米六、四米五,或是三米六和四米二混合的都有。因為扣除公設可使用實際空間本就不大,建商在推案時自然會想把腦筋往上面的空間移動。雖然挑高設計在法律上屬於違建,但在寸土寸金的台北精華地段,新成屋單坪售價動不動就近百萬的情況下,這樣的挑高產品還是有它們一定的市場需求。

(好房網News記者張聖奕/攝影)

購買這一類所謂的「小豪宅」到底好不好呢?若只以合法性來說,當然違法的東西都是不好的,但因為這類房屋單價高但總價低,同時還強調「麻雀雖小 、五臟俱全」,甚至權狀只有10坪的房子,衛浴設備還附泡澡浴缸,可以邊泡澡邊欣賞台北市夜景或101大樓;對於想擁有一間屬於自己的小窩,希望有高級的居住品質,但是手上又沒有那麼多錢,買不起「大豪宅」的自住或投資客而言,這類產品提供了他們另一種新選擇。

當然也有權狀坪數在15坪以上,設定為一房一廳的套房,沒有採用挑高設計;但這種房子如果要買,除非你進場早,在預售時就用較便宜的價錢買入,並且有長期持有的打算(或是買二線城市,即蛋白區)那麼以10年為一輪來看,不管自住還是投資,都是一間會賺錢的房子。否則等到房子成為5到10年的新成屋時,用單坪價格去乘以15以上,總價對小資自住及小投資客來說,就又偏高了。

這種總價低,但強調「該有的都有」的所謂「小豪宅」,到底可不可買?我有個朋友的第一間房子,就是買了一間挑高三米六,但權狀坪數只有10.82坪的所謂「小豪宅」。喬遷之喜時,我們大家還都帶了禮物過去熱鬧一番,一間屋子共擠了十來人,大家自己找地方坐,竟也不覺得有什麼不好的。幾個月後,我的這位朋友主動問我有沒有空出來的套房可以租他,一問之下才知道,原來他半夜起床上廁所時,因為三米六的臥室一定安排在樓上,他在睡眼惺忪下一不小心一腳踩空,從樓梯上跌下來,從此以後他只好睡在客廳的沙發床上。時間久了覺得這也不是個辦法,所以才想把房子租人,自己再出來租房子住。

因為我的房子常常處於滿租狀況,一下子真的也沒有空的套房租他。只是看他這樣本來想買間自己的小窩,折騰了半天最後買來的房子又租人,自己還是跑出來租房子住,感覺像白忙活了一場!自己的房子收來的租金再拿去租別人的房子,也只能阿Q的安慰自己,至少名下也有了一間屬於自己的房子。(但我一直很擔心他的房客會不會哪天也跟他一樣,不小心從挑高樓梯上跌倒)!

這種挑高式的小坪數產品,在台北市中山區尤其特別的多,(我朋友是買在天母一帶),在沒有奢侈稅之前,買賣流通的速度非常快;有了奢侈稅之後,一樣一年半一到就開始看到有投資客丟貨,二年一滿馬上多間成交;而且售價通常已經都翻倍了。即使現在房市低迷,我們依然可以看到台北中山區的中小坪數房屋頻繁出現流通!

這個區域的房子,好處就是上面講的流通快,但因為附近有特殊行業(白天和晚上去看屋,完全是二個世界),自住有人不喜歡,投資又擔心買來租人會遇到背景複雜的房客;像我就寧可投資附近的大同區,當然富貴險中求,像這種物件流通性高,5到10年新成屋又有一定漲幅的區域,還是很多人願意購買的。

最後一種是明星或名人特別愛自己買或用租的居住的「小豪宅」,這類房子通常附近交通十分方便,門面也相對氣派;物業管理相當嚴格,號稱七星級飯店管理。出入有門僮開門,停車場前還有警衛駐守。

有名人入住加持固然是好,但根據我自己的買房經驗,也有很多老闆級的人物會在此租屋給外面的「另一個女人」住,說白了就是「包養」。這種老闆付房租非常豪爽,租金也不殺價,有的甚至一次先付半年的都有;但常有傳出那「另一個女人」時間長了因為要名分或是二人吵架,女子尋短的事情發生。雖然最後沒有真的發生悲劇,但也夠叫買到這類房子的屋主捏一把冷汗了!畢竟誰都不想自己辛苦賺來的錢買的房子成為兇宅吧!這一類「小豪宅」,我大多會跟外商公司配合,租給他們派來台灣工作的員工,就算一年一簽稅務又高,但至少比租給不定時炸彈的小三要安心多了。

對我來說,「小豪宅」事實上就是一種銷售包裝方式,使購買和入住的人都有身價倍增的感覺。要說好,如果打算走長線,賣掉的時候,賺到的錢當然好的不得了!但長線投資過程中,如何找租客?怎麼管理?很多時候,寧願少賺一點租金但求個心安,賺以後的增值也是不錯的選擇。總之「小豪宅」坪數雖小,但因為總價低、設備齊全,強調居住品質,所以不管自住或投資,還是可以列入購屋考量的。(只是若真的買了挑高產品,樓梯設計上可能還是得多加注意)!

楊馨新書「宅女飛揚心」封面

1991年畢業於輔仁大學,曾任職補教英語老師與廣告公司AE,之後成功經營語文補習班20餘年,2004年開始投入房地產,同時有其他海外異業結合產業發展中,個人喜好旅遊、潛水、閱讀及寫作,致力幫助流浪動物,平日喜歡宅在家中,手機與網路即可操控生活與事業。

 

楊馨偏愛研究國學、歷史及各國古文明,以閱讀自學方式開啟房市投資契機,是一位善用智與知識創造財富的才女型投資人。

新書「宅女飛揚心 ─ 城市收租集」正在各大書局與博客來網路書店熱銷中。

 

 

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