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孫振義 政治大學地政系教授,成功大學建築系博士,建築師高考及格。研究領域:綠色建築、環境規劃、熱島效應、都市設計、都市更新、生態社區。現任消基會房屋委員會召集人、政大社科院永續規劃與設計研究中心主任。
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2022選舉激情中的社宅未來

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#社會住宅 #居住正義 #頭期款 #高房價 #多空觀點
(文/孫振義)
 
今年又逢台灣重要的地方九合一選舉,眾多候選人紛紛端出政策牛肉以彰顯對於「居住正義」的重視。其中,彙整多數政見大致上就是「加量」、「降價」、「設定優先權」與「協存購屋頭款」四大項目。
 
一、 加量:找土地與多元社宅
 
有鑑於過去社會住宅興建最大的困擾與問題就是土地稀缺,為了讓未來的社會住宅有落腳之處,除了盤點既有的公共設施用地外,透過都市計畫變更提供更多的「社會福利設施用地」更是立竿見影的作法。其他尚可透過公有土地參與都市更新分回、民間開發案獎勵回饋、包租代管、青銀換居(或青銀共居)增加社宅與「類社宅」的數量,讓政府有更多的社宅在手,方可針對居住正義能有更妥善的運籌帷幄。
 
2022選舉激情中的社宅未來(示意圖/好房網News記者林和謙攝)
規模龐大的新北市林口世大運選手村社會住宅(林口社宅),歷經多個階段演變,造就如今達約3,400戶的大型社區,形成穩固的「社會安全及居住網絡」。圖/好房網林和謙/攝
 
二、 降價:減租金與量能付費
 
部分縣市首長候選人提出降低社會住宅租金的政見,讓社宅更具減輕民眾居住負擔的價值。尤其是部分社會住宅位於精華地段,租金價格仍是參照周圍房租水準再折扣計算,即便是社會住宅包租代管也與一般住宅的租金約有一成以上的差距。為讓民眾更有感,有縣市長候選人喊出至少八成降價優惠,然而,如何在維持社宅營運、地方政府財政與民眾福祉間取得平衡,在選舉激情過後,真正要實踐前實在需要更仔細的思量。
 
三、 設地優先權:特定對象與輪候制
 
有限的社會住宅數量如何令其效用發揮在真正需要的對象上,一直是社會住宅政策重要的課題。目前的社會住宅只要滿足基本條件的民眾都能申請,也造成僧多粥少下,抽籤決定的機制並無法讓不同需求程度的民眾得到相對應的中籤機率。因此,有些縣市長候選人提出要將社宅中之一定比例保留給生二胎以上的夫妻優先入住,現況亦有縣市已經將社會宅撥出一定比例提供給青創戶的作為。如此,地方政府即可針對不同時期的政策重心,調整社會住宅的優先供應對象,但所衍生的排擠效果也應審慎納入考量。
 
至於可以降低申請社宅不確定性的輪候制度,則是要考慮未來等候名單過長導致民眾失去耐煩,又或者民眾因為收入、家庭成員改變導致的順位變化,這些問題都需要納入制度。
 
四、 協存購屋頭款:補助與協存
 
對民眾而言,購屋的門檻除了貸款負擔能力外,如何一次掏出鉅額頭期款更是一大挑戰。對於居住在社會住宅的民眾而言,除了少數絕對弱勢居民,否則遲早要面對搬離社宅的那天。為了協助民眾籌措購屋資金,不少縣市首長候選人提出相關對策,其中不乏有提出以補助或租金抵付方式來協助社宅住戶未來購屋。然而,眾多方法中,筆者認為以社宅折扣代存最為可行。亦即,居住在社宅的民眾可以自願參加由政府邀請銀行合作的購屋優惠存款專案,將歷年社宅租金折扣價差直接存進專戶,將來社宅居住屆期後一次領回或抵付購屋頭期款,方能有助於民眾脫離無殼蝸牛窘境。
 
總而言之,為了實踐居住正義,社會住宅政策至關緊要,除了打定主意一輩子租屋以追求財務自由的民眾外,對大部分的選民而言多會有感。如何在有限的土地、財源與社會公平正義之間找到平衡,以照顧到真正需要的對象為原則下,讓社會住宅制度推廣的更好,除了滾動式調整政策外,其實更需要非常大的智慧與用心。希冀選舉過後,政府仍可維持對於社會住宅政策的重視,為全民謀求更健全的居住正義是幸。

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