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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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律師告白/套房投資必勝秘笈

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#律師 #套房 #投資報酬率 #置產秘訣

我建議大家買房子出租,租金收入就是永續收入,但如果買房子是自住,那是花錢消費,不是投資。我的做法是,自住的房子既然是消費,先求有就好;至於出租的房子要拿來收租,當然要有一定的品質跟水平,這可馬虎不得,所以我拿來出租的房子,各方面擺出來看得見的條件可是比我自住的房子好太多了。

現在網路真的很方便,找房子可以上永慶房屋、信義房屋、591以及好房網,現在也有很多售屋的廣告。如果仲介很清楚知道你要買的房屋條件,當有適當的物件,大半夜也會打電話問你,客戶這邊剛好有一間符合你需求的房屋,你何時要過來看,如果條件不錯當然要趕快去看,也許就買了,要出售的房子根本還沒登上網路就賣掉了。所以有計畫買房出租的人,記得把條件跟仲介講清楚,光看網站,有時候會漏掉一些還沒上網就已經賣掉的好物件喔!

找到中意的房屋,初步可以用google地圖去看看周邊的環境,像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的,我根本就不用去看了,可以節省很多時間。

這幾年買房出租,累積了一些選擇好房屋的心得:

一、投資報酬率:
要有百分之四,也就是每月收租一萬元的房子,買價就是10,000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬,那投資報酬率就不到百分之四,不太值得買。

二、地點:
這是最重要的,人家常說買房子有三大重點,地點、地點還是地點。我選擇的方法就是,站在捷運站出口,眼睛看得到的建案最好。

三、大小:
房子大小剛好,曾經遇過一個房客來看房子,他說是住同一棟的,但是太小,想換大一點的,他很喜歡我的房子,我的房子十一坪多,房客原先住的八坪多,於是我知道,八坪多的房子太小,小到讓房客想要搬出去,十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。

既然小不行,是不是越大越好,那也不對,現在房價很高,一坪四、五十萬,假設你多買了兩坪,就要多將近100萬的成本,但租金每月以百分之四的投資報酬率來算,要多3333元才划得來,假設人家買11坪,每坪45萬元,每月租金1萬6500元,你買13坪,每坪也是45萬,那每月租金要收1萬9833元投資報酬率才相同,雖然權狀多了2坪,但實際還要扣掉公設的比例,根本大不多,但每月租金實實在在多出3333元,你的房子會有優勢嗎?

所以找房子要『不大不小剛剛好』。

四、陽台:
房子要有陽台才有穿透性,不過這幾年實際的情況每下愈況,有房子沒陽台的,洗衣機只能放在廁所或書桌旁,我想這是怎樣,一邊洗衣服,一邊看書嗎?真糟糕,所以遇到好的房子,採光良好,又有陽台的,別再猶豫了,買下吧!

五、仔細看看布告欄:
買房子可以仔細觀察布告欄,有沒有貼一堆人不繳管理費,如果能看到社區目前有多少管理基金那更好,社區保養電梯、抽化糞池等,都需要管理基金來支出,所以大量的住戶不繳管理費,長久下來會造成社區的大問題,這是我當律師的經驗。

我當過社區的法律顧問,也處理過住戶不繳管理費的訴訟,我知道有大量的住戶不繳管理費,代表那個社區管理出現問題,而且,通常房價賠錢的住戶,不繳管理費的問題會更嚴重。

之前,我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟,三芝有一陣子蓋了好多房子,當時宣傳以後會有芝投公路(三芝到北投的道路),交通便利,所以吸引很多台北人以高價買入房屋,但後來芝投公路沒蓋,每天通車上班路途遙遠,造成很多空屋,房價跌了很多,當初以高檔買進的人房價都賠了,交通不便又只能空著,每個月還要繳管理費,會不甘心吧!

所以就有人不繳管理費,其他人想,隔壁的不繳我為什麼要繳,漸漸像傳染病一樣,不繳管理費的人愈來愈多,管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費,殺雞儆猴,以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。

所以,布告欄一堆人不繳管理費的,還是別買的好。

612-lawyer,一個律師的投資告白:套房投資必勝秘笈

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