文／曾文龍
10年前筆者考察德國房地產，發現德國竟無人炒房，與台灣差異太大，房價每年只漲1%~2%，房地產市場非常穩定，這真是一個奇妙的偉大國家。而且德國政府的政策也保障租屋市場，使得租屋風行，想要「住者有其屋」，並非一定要用掉收入的大部分買房成為屋奴，犧牲生活品質，更遑論炒房炒地！德國認為居住是基本人權，因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。也因此，即使德國乃歐洲經濟實力極強的國家，但相較於其鄰國或經濟實力相等的其他國家，其房地產價格則相對低廉。
德國平均房價最貴城市慕尼黑 (網友提供)
德國如何堅守其房市穩定，值得吾人深思與參酌，德國房市政策特色簡析如下：
一、政府政策遏止建築商壟斷房屋供應市場
德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，是影響市場房價的重要因素。合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式，已有200多年的歷史，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房提供許多優惠措施，如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。
二、嚴格實施指導價制度穩定房價
德國各類地產價格是由獨立的地產評估師來評估認定，而非單方面取決於房地產商及政府。德國建立地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師必須對自己的評估結果負30年法律責任，若因評估中所導致的錯誤亦須接受法律制裁，並在各地成立「房地產公共評估委員會」，負責調查並制定當地「地價圖」的「基準價格」或者「指導價格」，具有法律效力。
「指導價」之所以能夠順利執行，歸功於德國施行之「執行威懾機制」。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%被視為是「超高房價」，根據德國《經濟犯罪法》已經構成了違法行為。購房者即可向法院控訴，若房價不立即降至合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。若房地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」，更是觸犯了《刑法》，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用更是巨大！
三、租屋同樣擁有幸福與安全感
德國的房屋租賃市場盛行，成為房價穩定的「定心丸」。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人高達77%都是「租房族」。因為政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列有關之重要政策，如房子的修繕由房東完全承擔，否則房客可以少繳納租金，藉以促使房東願意提升租屋品質。此外，租屋管控制度若房客按時繳納租金，甚至可無限期地擁有租屋權。在德國嚴格租房法的保護傘下，房客的利益受到實質保護，租房的安全感與實際買房自住並不相上下，因此數十年居住在同樣出租房中的德國家庭不在少數。
一個強大的德國能維持房價的穩定，掃除炒地皮，勝過歐洲的其他國家！值得吾人深思！
