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曾文龍 中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。
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德國人不炒房 卻是歐洲最強大國家

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#炒房 #德國房地產 #房價 #多空觀點

文/曾文龍

10年前筆者考察德國房地產,發現德國竟無人炒房,與台灣差異太大,房價每年只漲1%~2%,房地產市場非常穩定,這真是一個奇妙的偉大國家。而且德國政府的政策也保障租屋市場,使得租屋風行,想要「住者有其屋」,並非一定要用掉收入的大部分買房成為屋奴,犧牲生活品質,更遑論炒房炒地!德國認為居住是基本人權,因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。也因此,即使德國乃歐洲經濟實力極強的國家,但相較於其鄰國或經濟實力相等的其他國家,其房地產價格則相對低廉。

德國平均房價最貴城市慕尼黑 (網友提供)德國平均房價最貴城市慕尼黑 (網友提供)

德國如何堅守其房市穩定,值得吾人深思與參酌,德國房市政策特色簡析如下:

一、政府政策遏止建築商壟斷房屋供應市場

德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,是影響市場房價的重要因素。合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式,已有200多年的歷史,合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房提供許多優惠措施,如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。

二、嚴格實施指導價制度穩定房價

德國各類地產價格是由獨立的地產評估師來評估認定,而非單方面取決於房地產商及政府。德國建立地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師必須對自己的評估結果負30年法律責任,若因評估中所導致的錯誤亦須接受法律制裁,並在各地成立「房地產公共評估委員會」,負責調查並制定當地「地價圖」的「基準價格」或者「指導價格」,具有法律效力。

「指導價」之所以能夠順利執行,歸功於德國施行之「執行威懾機制」。德國法律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%被視為是「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》已經構成了違法行為。購房者即可向法院控訴,若房價不立即降至合理範圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。若房地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,更是觸犯了《刑法》,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用更是巨大!

三、租屋同樣擁有幸福與安全感

德國的房屋租賃市場盛行,成為房價穩定的「定心丸」。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,年輕人高達77%都是「租房族」。因為政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列有關之重要政策,如房子的修繕由房東完全承擔,否則房客可以少繳納租金,藉以促使房東願意提升租屋品質。此外,租屋管控制度若房客按時繳納租金,甚至可無限期地擁有租屋權。在德國嚴格租房法的保護傘下,房客的利益受到實質保護,租房的安全感與實際買房自住並不相上下,因此數十年居住在同樣出租房中的德國家庭不在少數。

一個強大的德國能維持房價的穩定,掃除炒地皮,勝過歐洲的其他國家!值得吾人深思!

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