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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點/換房時,我該買那裡?怎麼買?現在買還是再等等?

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#換屋 #換房 #多空觀點 #置產秘訣

文/胡偉良

經濟在發展,消費在升級,居住當然也要升級。之前一直跟大家說2018年是換房的好時機,不知道大家聽進去了沒有?

未來換房成本不見得會比現在低

在回答這個問題之前,首先要考慮未來5年,甚至10年,你想住在哪裡?

因為是換房,那麼就要比以前的房子更好。

這個好怎麼定義呢?僅僅是比以前的房子大?地段更好嗎?學區更好嗎?比以前的房型好嗎?

因為是換房,所以需求就更多。

比如原來的房子不能滿足孩子上學問題,所以新房子要滿足。因為是換房,所以期待就更多。

比如以前買過房,所以知道買對房子才能獲得更多的增值收益,所以再買房子一定要未來升值更多。

換房時,我該買那裡?怎麼買?現在買還是再等等?(好房網News記者張聖奕/攝影) (好房網News記者張聖奕/攝影)

對於首次買房的剛需族群來說,要根據你的資金、居住的城市來做選擇。

有太多的人會問:你能幫我分析分析我家現在的資產情況該怎樣配置,某個房子這個價格貴不貴?到底該不該買?要不要進行海外房產配置?

這些歸根結底也是家庭資產最優化配置的決策問題。我們每個人其實也是家族資產的總設計師。

前幾天有個好朋友問我:有個郊區的大房子單價不高,他想去買,問我意見如何?

我告訴他,我不贊成。因為現在的房子兩房、三房是王道,大台北地區城市面積大,房價對地段很敏感,必須有總價意識、區位意識!

超過合理面積的四房、五房對於大多數人來說,邊際必要性都開始下降,第二個廚房、第三個廁所、第四個房間,其實都是可有可無,唯一不可替代的是位置。因為位置關係到住起來方便不方便,方便的房子才有資格談改善。

城市最重要,區位(地段)次之。

如果你沒有一套高品質自住的三房之前,不要去追求那些偏遠的院落大宅。

我看過很多人,在市區內有套老舊的破房子,在偏遠郊區(非核心區域)又買了便宜的低單價、大面積高檔房產,結果市區的房子住的不舒服,郊區的房子好多年都難得一住。

還有很多投資人喜歡藉放大槓桿的高額貸款來買房,在表面上,這筆投資回報率會很高,其實這些人都犯了「路徑選擇」上的大錯。

沒有抓住主要的關鍵因素,結果高槓桿只是放大了風險!

有個朋友曾經跟我說:“我開車有個習慣就是開車不換道。即便是我所在的車道滿滿,旁邊車道空且快,我也很少會切線換道。

我們會發現,那些喜歡在車流裡鑽來鑽去的駕駛人,無論他怎樣切換線,也無法改變我們所處的整體交通狀況完全一樣的現實。

經過的路段堵車,他也一樣會堵車。或許它搶了一兩個紅燈,快了一兩分鐘,但是下一個路段他還是會碰到紅燈而停下來的。

所以經過很多努力,大家到家的時間基本上是差不多的。畢竟真正限制我們速度的是整體的交通狀況吧。”

例如你覺得城市裡的空氣品質不佳,你可以在偏遠的海邊或者山裡買一間房子單純的居住嗎?你買的房子只是解決的是你房子的空氣問題,並沒有解決你工作生活所需要的空氣問題。因為你不可能為了空氣品質,一個人跑到去海邊或山裡去生活。

有些人的資產結構配置是:市區內買了一間總價低、品質差、面積小的房子,而在郊區擁有面積大、總價高的洋房別墅類產品。

這樣的畸形資產結構會讓自己沒有適合日常居住,又沒有可供出租的資產,造成房貸的現金流壓力很大,最後在資產波動或者需要用錢時,流動性差,變現難。

除了台北市缺少新房供應外,台灣絕大部分城市都不缺少新房子,而位在非核心區域的二手房一般流動性都很低,高額的利潤只出現在傳說裡。

我一直對我身邊的朋友說,能買台北的房子,就不要去買桃園、基隆的,能買北投的就不要去買汐止、三峽的。

要換房時亦然,買不起蛋黃區的大房子,就先買個小的,實在不行就到老城區(像大同、萬華)買個小的。可以一步一步往上換。

一般來說,現在房價這麼高,尤其像台北市,很難一步到位,你只能一點點往上置換。

先買個小面積的,然後再換大的,但是有一點,現在的換房成本越來越高,在買第一間房子時,就應該最大限度地利用貸款的槓桿效益。例如,能買市中心,絕不買郊區;能買三房,絕不買兩房。

只要方向沒錯,一步步積累,自然會水到渠成。

總體來說,城市優先,然後再看區位(地段)。

換房的思路應該是:從外地換大台北地區;從郊區換到市區;非捷運區換到捷運能及,從公寓房換到電梯房。從小面積換到大面積的。

總之,根據你的預算,必須緊盯大城市的核心區域

但是需要注意是,在上一波行情中,有些新區(重劃區)的價值被高估了,價格太高了,而人口和產業都跟不上,不值得長期投資。

過去十年,市中心房子的實際漲幅,相當於很多人一生的薪資所得,除了超額的利潤,更具有難得的流動性和安全性。我希望大家可以從本文中得到一些借鏡。

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