文/胡偉良
筆者已經談了很多宏觀上的買房知識，今天來聊聊微觀上挑選房子的技巧。
市區老破小VS 郊區大房
也就是地段和房屋新舊、社區品質之間該優選哪一項？
在總價一樣的情況下，筆者會建議在滿足基本居住面積需求的情況下，盡可能選擇距離市中心近的。
但我不鼓勵年輕人買市中心很小的老房子，方便是方便，但更適合租，而非買。
買房攻略！買房時怎麼選最有利？(大刊頭)
公寓VS 電梯華廈
公寓公設比小，也不需繳管理費，看來實惠。電梯華廈有電梯，上下樓輕鬆。
年輕人體力好，爬樓梯上下無所謂，反而可以強迫健身。
年紀大的就沒辦法了。
所以你買的房子，要先看看現在或未來10年內，會不會有父母或家裡其他老人同住，如果沒有，那或許可以考慮買公寓。但如果有父母要和你同住，建議還是要買有電梯的房子。
買公寓時，買那一層樓的？
買頂樓的要考慮夏天太熱，冬天太冷，隔熱防水的問題更是令人頭疼。但這類房子可能有頂樓加蓋，但因為頂樓加蓋是違建，又屬於無權佔有，所以日後若樓下提出拆屋訴訟，甚至要求支付5年的佔有租金，恐怕會讓屋主得不償失。
1樓視野差，採光差，空氣流動差，能不選就不選，除非家裡有行動極為不便的老人或殘疾人。和頂樓一樣，1樓屋主也常佔用公寓的法定空地部分，日後若其他樓住戶提出拆屋還地訴訟，甚至要求支付5年的佔有租金，恐怕一樣會讓屋主得不償失。
但未來隨著老齡化越來越嚴重，沒電梯的公寓住宅，低層的需求會比高層需求更多。
低層電梯房VS 高層電梯房
電梯房的價格，一般樓層越高越貴，因為樓層越高，私密性越好，視野越好，也不易受地面噪音污染。
有人為了省錢，就選低層的。因為樓層愈高愈貴，錢不夠，怎麼辦？
那就買中間樓層，比如總高20樓，買9-10樓。
私密性夠好了，看出去視野夠開闊了，一般人也不會懼高，萬一電梯壞了，爬樓梯也勉強爬的動。
新房VS 二手房
新的總比二手的好，但價格也更貴。
筆者建議買房最好還是挑2003年(民國92年)以後蓋的房子，最好查一下興建當時適用的法規版本。
2003年以後蓋的房子，無論是房型設計、社區環境還是物業管理，各方面應該都是比較好的。
當然，在大台北地區的較好地段，土地都開發的差不多了，極少有新的建案推出，所以如果想買市區，基本沒得選，除了老屋改建的新房就是二手房。
捷運房VS 非捷運房
現在有些建商噱頭吹到爆，距離捷運站3、4公里遠的也敢自稱捷運房。
我認為，真正的地鐵房，以步行500公尺內的距離，是真正的捷運房，標準放寬，最多也不能超過1000米，步行不超過10分鐘。我說的是步行距離，不是直線距離，綠化帶、河道、天橋，這些交通阻礙都必須納入考量。
但這種房子，往往房價比距離捷運站遠的高出一截。
但是捷運真的很方便，像現在城市堵車越來越嚴重，停車會越來越困難，捷運出行是大勢所趨。
所以我認為首購剛需最優選擇是買准捷運房，也就是距離地鐵站步行1-2公里之間的房子。
面積大VS 格局方正
總價一樣，有的房子面積大，但格局不方正，要麼房間是錯位的，要麼有很長的過道，那些走道除了走路什麼都不能幹。
有的房子面積小一點，但格局很方正。
怎麼選呢？
我更建議選格局方正的，這樣的房子也可以透過裝修設計，把格局方正的優勢最大限度釋放出來。
如果一味追求面積大而在格局上讓步，裝修會很頭痛，以後住起來也會覺得各種不舒服，是一種浪費。
房價這麼貴，格局方正的房子，才能把每一吋空間都充分利用。
另外格局方正的小房子還很適合單身女性，單身女性還沒找到對象，手裡點小錢但又買不起大房子，可以先買這種小坪數的。
就算以後不結婚，一輩子做單身貴族，這樣的房子一個人住也夠了。如果以後結婚有孩子，再換房，這種小戶型的房子也很搶手，很容易賣掉。
越是房價高的城市，這種小戶型的需求越多，相對的單位溢價也越高。
兩房一廳一衛或三房一廳一套半衛浴
主臥、次臥、客廳、餐廳、陽臺、廚房、衛生間，都很正點，沒有哪個區域特別狹小，這種型式的房子再加上良好的通風、採光，房子就無敵了，幸福美滿。
最後，除了選城市這樣的戰略考量外，微觀上的買房考量維度，就要算：地段、社區（新舊、好壞）、房子（格局、面積、樓層等）。
從投資角度看，重要程度是地段>；社區>；房子。
從自住角度看，重要程度是房子=地段>；社區。
最後特別提醒一下大家，裝修房子時，千萬記得多做些櫃子。隨著時間推移，儲物空間，只可能不夠用，永遠不會嫌多。
