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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點/買好宅你必須注意到這些⋯(下)

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#買房 #換屋 #三宅一生 #置產秘訣

文/胡偉良

承接「買好宅你必須注意到這些⋯(上)」

6. 40歲上下是合理的首次購屋年齡

依據內政部實價登錄的資訊統計,以全台房價最高台北市為例,首購族平均年齡為40.9歲,其中30至40歲的首購者占37.5%、40至50歲則占25.7%,相較美國、日本,台灣的首購平均年齡偏低。再以購屋金額來看,台北市首購族平均購屋總價約1,779萬元,新北市一線生活圈首購族購屋平均總價約1,129萬元。

7.中小坪數小宅漸成新屋市場的主流

台灣平均家戶人口數持續減少並已漸成趨勢,主要是由於新世代的觀念出現轉變,以往「傳宗接代」的責任對於年輕人來說已漸不流行,所以組一個家庭不再是人生必要的任務,因此單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多,在這種情況下,未來中小坪數的住宅將成為台灣購屋需求的主流,25坪以內的1、2房物件最適合這類族群的需求。

雖然全台的家戶數逐年遞增,但2015年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比,平均每戶減少了0.55人,每戶只剩2.8人。

家庭 買房 交易 房市情境圖(大刊頭)

8.寧買都會小宅不買偏遠地區的大房

即使是人口減少的時代,都會區依然具有磁吸效應,不動產仍有強勁需求。「工作在那裡,房產就在那裡」,因此大都會蛋黃區的房價不太會受跌價影響,衝擊較大的是週邊蛋白區。大都會因為工作機會多,都會區房價不太容易下跌,倒是蛋白、蛋殼區房價跌價壓力較大。

9.買房要選生活及交通機能、房屋施工品質、社區管理、鄰居素質

自用者買屋的時候應該把選購重點放在生活及交通機能、房屋施工品質、社區管理等更符合實際居住需求的條件上。除此之外,鄰居的素質也很重要,所以才有「千金買房,萬金買鄰」這樣的說法,有時鄰居的素質甚至還超過其他因素。

在房子之外,當然交通動線、生活機能也很重要。

10捷運週邊已成上班族群的購屋首選

以新北市為例,不少上班族靠通勤進入台北市中心,但不論騎車、開車或搭乘公車都會碰到交通尖峰時間而延誤上班。相形之下,捷運機能成為居住者的重要訴求,導致區域行情下跌時,捷運週邊反有支撐甚至上揚。

對於蛋黃區或高價區而言,因房價已屬高水準,且其住戶對於捷運的倚賴性較低,因此捷運拉抬房價的效果不強。但對蛋白區而言,因為通勤人口增加,「不會塞車」的交通機能更顯重要。長期來看,從蛋黃區溢出的人口將會使得蛋白區的捷運宅有漲價的空間,反映出捷運帶來的便利性。

當然具備好條件的房子必會具備未來的增值空間,讓住戶得以享受房地產的增值利益。

11.明星學區宅

少子化現象,使得家庭對子女的教育規畫更為嚴謹,國小開始就要尋找好學區就讀,也因此「明星學區宅」的房價不僅居高不下,也較具有抗跌保值特性。但明星學區是否就真能影響小孩的未來成就倒也是見人見智。

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