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文／林左裕

 

自2009年起以美國為首實施｢量化寬鬆｣(Quantitative Easing, QE)下的資金狂潮、2019年新冠肺炎疫情下因封城及隔離管制所致的供給短缺、以及俄烏戰爭持續下的能源、糧食等物資上漲等因素齊發的共振效應引爆了世界通膨的高漲，國際間也陸續以升息因應，期使資金回籠以降低民生壓力。由於升息政策及其規模與幅度以美國為首，因此近半年內美元獨強，而各國跟進升息下也將提升不動產的投資及貸款成本，近半年來也可看出國內的房市已漸由價漲量增的˙賣方市場轉為價平量縮的買方市場。對貸款購屋者而言，未來升息後，房貸要繳多少?最好心裡還是有些盤算。筆者開發了幾個房貸族最常用的｢房貸計算機｣功能(林左裕，2022a)，堪稱是｢房貸試算的AI(人工智慧)｣，建置在｢政治大學不動產研究中心｣網頁上(https://rer.nccu.edu.tw/)，免費提供給房貸族及未來購屋族使用，以下簡單介紹這些功能。

 

 

 

 

1.本息按月分期攤還(Constant Payment Mortgage, CPM): 

 

這是最常用的貸款計算功能，使用者只要輸入貸款金額、年利率、貸款年數及還款寬限期，網頁即會試算出寬限期間每月償還利息額、寬限期後每月償還之本息、到期本利總償還額及總利息額。以貸款1000萬元、20年期、年利率3%，寬限期1年為例，計算結果為寬限期內每月還利息2.5萬元，寬限期後(19年)每月還本息57,594元，此期間內總共還了本息1343萬元，其中利息總額為343萬元。此功能也可提供給想拉長貸款期間的借款人比較參考，因為貸款期間愈長，雖然每月本息償額較少，但所繳的利息總額較多，在利率高檔時更為明顯，貸款戶可藉此功能精打細算。

 

2.適合買多少價位的房子

 

這是無殼蝸牛及年輕族群最關心的話題，租屋或在家窩了好幾年，存了一筆積蓄，再加上長輩的支援當頭期款，在計算可支付能力下貸款後的房價為何? 舉例來說，若目前積蓄及家人支助共300萬元，月收入8萬元，打算動用40%的收入支付房貸，則在貸款20年、年利率3%下，算出來的貸款額為577萬，適合的房價是877萬元。此結果可能會給首購族相當程度的打擊，也可看出台灣的高房價已偏離所得支付能力，也因此銀行推出30年的貸款償還期以吸引房貸族，但仍需精算償還壓力。

 

3.利率變動下之新償還額

 

此功能適用於目前升息趨勢下的房貸償額計算。由於國內多數的房貸以浮動利率計息，且約每季或半年根據利率指標調整，因此因應通膨下的升息趨勢，未來兩年的房貸償額將隨之變動。若期初貸款1000萬元，20年內攤還本息，前三年的利率分別為2%、3%及4%，則在第一、二年及第三年起的月償還額分別為50,588元、55,228元及59,876元。可由此看出，在目前的低利率下資金成本低廉，但若未來兩年利率漲了2%，每月償還額在此例下漲了近萬元，對房貸族將產生相當壓力，也因此筆者自去年起即數度預期，在升息趨勢下，賣方市場即將逆轉(林左裕，2021 & 2022b)。

 

4.房貸借新還舊評估

 

房貸｢借新還舊｣常見於利率走低時，銀行之間為了搶房貸業務而降息，但原銀行可能以契約約定之提前清償罰金(prepayment penalty)約束借款人，因此需要精算才能下正確的決策。若在5年前向A銀行貸款1000萬元，年利率4%，20年償還本息，現在B銀行以3%吸引你轉貸，但A行要求你支付貸款餘額的1%為罰金，試算結果為原償額為60,598元，轉貸費用及罰金為10.19萬元，新的月償額為57,279元，因此轉貸還是比較划算!

 

以上為讀者介紹了自購屋的房價規劃、一般房貸試算、至利率變動下貸款償額的增減以及轉貸決策的精算等功能，期望在近期升息趨勢下，提供給房貸族對金流的規劃與可能承受的還款壓力一有效參考。

 

參考文獻：

 

林左裕 (2022a) ｢不動產投資管理｣第九章(第七版)，智勝文化事業出版。

 

林左裕 (2021)  ｢2022年不動產市場走勢─飛龍已在天，漲聲見風險｣，好房網，2021, 12, 7，https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058319164。

 

林左裕 (2022b)  ｢印鈔是過去，升息是未來｣，好房網，2022, 2, 8 ，https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058324737。