文／林奇芬
下半年房市看多、還是看空呢？許多建商大老都說，只要下半年經濟景氣持續成長，房地產持續看好。但也有學者說，央行管控房貸、奢侈稅期滿的倒貨潮，讓房市面臨較大的變數。究竟誰說的對呢？
有一次我去一家企業演講，現場就有人問我，有甚麼指標，可以用來判斷房地產的多空趨勢呢？我回答他，最簡單的指標，就是利率。
因為，不管大戶、小戶，每個買房地產的人都需要向銀行貸款，貸款利率高低影響了房地產的持有成本，因此，利率就是判斷房市動向的一個敏感指標。
美國利率飆升，次貸危機爆發
以美國為例，2000年科技泡沫後，美國聯準會以低利率刺激經濟成長，並帶動了房地產業的榮景。可是當美國聯邦基金利率從低檔的1%開始逐步升息之後，房市也漸漸出現壓力。在2006年聯邦基金利率到達5.25%的高水準之後，許多購屋族繳不出房貸，自2007年起美國就陸續出現房地產貸款公司倒閉事件，最終並在2008年底爆發雷曼兄弟破產的金融危機。
當利率在低檔時，購屋族可以輕鬆愉快的借錢買屋，可是當利率攀高時，喘不過氣的房貸就成了購屋族的噩夢來源。因此，利率決定了房市的多空關鍵。
QE退場，購屋貸款利率挑升
2008年之後，美國利率維持在0到0.25%的低水準，也讓美國房地產市場緩慢復甦。而今年5月市場開始傳聞，美國QE可能會退場，讓美國10年公債殖利率從最低1.6%，跳升到2.6%，也讓美國30年房貸利率跳升到4%以上，房市買氣立刻降溫。
雖然，7月中旬柏南克又改口，說QE還不急著退場，升息更是不在計畫內，讓市場恐慌得以紓解，不過，美國10年公債殖利率，目前已經無法再回到1.6%的水準了，因此，長期利率看漲將是必然的趨勢。
台灣利率水準在歷史谷底
換個場景，我們來看看台灣的利率變化，就可以知道，為什麼過去十三年來，房價只漲不跌。
根據台灣五大銀行的新承作房貸利率統計表，2000年1月，平均房貸利率是7.14%，到2013年1月，平均房貸利率是1.947%，過去13年來，房貸利率只跌不漲，還少了近5%，購屋族繳房貸越繳越輕鬆。
房貸利率處在歷史低檔，可是卻可以享受房價上漲的好處，難怪所有人蜂擁而入，以買屋為最好的投資標的。
甚至在2004到2007年經濟景氣復甦的階段，台灣央行將重貼現率拉高到3.375%的高水準，可是銀行對購屋族的放款利率竟然還直直落，跌到2.6%的水準。顯示雖然央行在緊縮貨幣，可是銀行還是以低利率在承辦房貸業務，因此，過去幾年來，台灣房市幾乎沒有受到利率升高的影響，房價持續往上衝。
利率開始出現上升跡象
同時，在發生金融海嘯之後，台灣的房貸利率還持續下跌，最低點出現在2010年5月，利率僅1.616%。不過，從那個時點之後，台灣的房貸利率正展開緩慢上升的趨勢，到今年5月來到1.986%的水準。雖然還在2%以下的低水位，但13年來，終於從谷底見到利率回升的走勢，也值得未來持續觀察。
由於目前全球資金仍然非常寬鬆，各國都維持在低利率水準，因此，利率即使上升，幅度也不大。不過趨勢上，當未來景氣加速復甦、利率調升空間也加大，就是房市的警訊響起。
對購屋族而言，不仿試算一下。如果貸款1000萬元、20年期、利率2%，本息平均攤還每個月要繳5萬元，若利率提高為3%，則每個月要繳5.5萬元。也就是利率每提高1%，每個月就要多5000元的負擔，若利率提高2%，每個月就要多1萬元負擔。
短期間看來，房貸利率還不至於大幅飆升，所以，目前房市多頭還是占上風。
