文/林奇芬
甚麼是「居住正義」？如果你心目中的答案，只是讓房價下跌，那麼居住正義的範圍可能太狹隘了。在房地產教授張金鶚心中，「居住正義」，包含了房市交易資訊透明、稅制公平、打擊炒作，以及更大範圍的都市更新、都市建設與文化延續，相關法規建立等，是一個全方位的居住白皮書。更廣義來看，讓每個人安居樂業，才是真正的居住正義。
張金鶚教授是我多年來敬重的學者，長期研究台灣房地產市場政策、法規、都市計畫發展，同時又關懷小市民居住大事，可說是一位專業又富正義感的房地產學者。
台灣這波房市從2003年起漲，到2013年走了10年大多頭，房價高漲讓許多小市民望屋興嘆，成為最大民怨之一。而早在2008年張金鶚教授因為做了「台北房價泡沫」調查研究，提出台北房市有反轉風險，因此被冠上「空頭總司令」的稱號。之後，又在2013年3月被前任台北市長郝龍斌延攬，擔任台北市副市長，任內推動調高房屋稅、囤房稅、讓房屋持有成本大增，更因此被稱為打房大將。
台灣這波房地產大多頭，來勢又洶又猛，房價大幅攀高，成為民怨之首，政府也不得不積極面對。我認為這波房市從2011年後，上漲力道開始受到壓抑，主要有三大關鍵。
房市降溫三大關鍵
第一，2011年6月實施奢侈稅，對2年內房地產移轉課徵重稅，有效壓抑短線投機客，(今年起已經改為實施房地合一稅)。第二，中央銀行實施選擇性信用管制，對特定區、豪宅限制房貸比例，自備款增加限制了房市投資客。第三，2014年台北市大幅提高新建房屋標準單價，並對擁有多戶房屋者課囤房稅與較高房屋稅，房屋持有成本大增，讓投資客不敢同時擁有多屋。
這三劑藥方，終於讓過熱房市有效降溫。其中第三個藥方，就是張金鶚教授提出的。而目前提高房屋評定價格與提高房屋稅的政策，也被其他縣市採用，成為各縣市重要政策。
囤房稅讓多屋族多繳稅
有人說，調高新建房屋單價、增加路段率，讓房屋稅大幅增高，是把台北房市打趴的最大利空。但事實上，適用高稅率的戶數占比極低，主要衝擊擁有多戶房屋的豪宅戶，對大多數民眾影響有限。但從這個政策推動，更顯示張金鶚教授對房市的精準掌握，真的打到投資客、豪宅戶的要害，也符合他租稅正義的主張。
從學者轉任台北市副市長，張金鶚任期只有1年9個月，但他在不到2年期間，推動了許多政策制定、也參與了許多個案審查。2014年底卸任後，他把這二年中推動的事件一一寫下，並完成了「居住正義」一書。我仔細拜讀這本書後，更感受到張金鶚教授是一位真正關懷房市健全發展的學者，他不只關心民眾居住權益，也關心都市發展，更重視業者、民眾、政府三贏的策略。
關懷都更與都市建設
舉個例子，關於都更案，張金鶚實際參與了文林苑、慈濟內湖開發案等的協調審查，清楚的說明如何處理這些棘手案子。但我更佩服的是，張金鶚認為，都更並不是所有房子都要打掉重建，小範圍的重建、維護也是都更的形式之一，尤其是重視程序正義，希望由下而上產生共識，並導入專業協商機制，讓都更落實不陷入長期空轉。
另外，張金鶚教授對於都市樣貌與文化內涵的關注，更深得我心。他特別提到，都市建設並不是蓋高樓大廈，都市的品味來自於人，要有歷史文化底蘊為基礎。例如，近年台北市積極推動「都市再生前進基地，簡稱URS」，希望引入民間創意，讓老舊街區再度活化，例如台北迪化街改造，就是一個URS成功案例。我也很期待，每個城市或小區能保留各自特色，成為吸引人駐足的亮點。
從都市整體利益，看房地產發展
房地產牽涉的問題，實在非常廣泛，不只是房價高低，民眾能否負擔的問題。張金鶚教授指出，並不是每個國家都將房地產視為「財富增值工具」，許多國家民眾只是尋找自己喜歡居住的環境，並不一定要擁有房屋。這個觀念對於「有土斯有財」的台灣人來說，仍然有點困難。但如果要推動，還需要出租市場、社會住宅等的配套，才可能落實。
台灣房市目前正進入空頭市場，房價修正在所難免，對想購屋民眾而言，應該是好消息。但是擁有一間房子並不是人生終極目標，居住在一個舒適環境，周邊有良好生活機能，又有休閒綠地、藝文活動，感受城市多樣風情，才是更完整的夢想屋。小老百姓想要擁有好住家，也要跳脫自己的居住空間，關心政策與外在環境變動的影響。我想，這是張金鶚教授在「居住正義」這本書中，想傳達的觀念。
推薦大家讀讀這本書，對房市、都更、政策制定、城市發展，有更完整的了解，共同來營造一個更健康的房地產市場與美好城市。
