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文／蘇南

 

中國爛尾樓持續增加，大型房企恆大聲請破產在各地留下數百萬套爛尾樓？房地產巨頭碧桂園也出現債務、爆雷等財務危機，民眾向他買的預售屋成爛尾樓？台灣晚近也出現爛尾樓，例如今年剛發生的台北市北投區泊山妍建案、台北市大同區嘉源埕驛建案、雲林縣古坑預售屋？還有已荒廢約44年的中泰花園大廈爛尾樓。台灣房市可能步上中國大陸後塵嗎？答案應該是NO!

 

爛尾樓係指建築工程已開始，卻在半途因故被迫停止而未能完工交屋，通常是因建設投資公司（建商）缺乏足夠資金，以致無法負擔營建工程費用(營造廠承攬施工)，使建築工程停留在未完工狀態。

 

 

為何爛尾樓層出不窮？

 

起因於銀行沒有監管權，預售屋按工程進度付款制度缺乏監督手段。建商收取購屋者的首付款資金雖然存在銀行信託帳戶中，但是只要建商獲得建經公司提供的工程進度查核核可，便可向銀行提出撥款請求，則銀行信託帳戶即可同意撥款，但這些錢是否有超額撥款？或被挪用其他用途(如廣告費用或其他非本案投資)？而銀行及政府完全無可置喙，亦無能力、無義務監督建商如何使用購屋者的繳款？其實，有些建經公司就是建商的關係企業，前者提出的工程進度是灌水的？使建商能夠溢領信託專戶的購屋專款？然後建商宣告倒閉一走了之、逃之夭夭。解決方法在於資金運用與工程進度應該要配套不作假！

 

預售屋付款

 

內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第8條第1項：「付款，除簽約款及開工款外，應依『已完成之工程進度』所定『付款明細表』之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。」問題可能出在少數建經公司提給銀行、建商的『已完成之工程進度』是浮報的？有些建設公司、營造廠及建經公司根本就是關係企業？而購屋者、銀行無從了解『已完成之工程進度』的真假？甚至少數業者常用定型化契約附件內容來規避法令？

 

預售屋契約的法律性質屬於買賣「未來之屋」的買賣契約，買屋時消費者根本看不到實體房屋。買預售屋其實是要買未來興建完成的實體無瑕疵房屋，而預售屋卻是由營造廠(承造人)向建商(業主、起造人)承攬施工的。建商的主要業務在於土地開發、建築投資、買賣土地、賣預售屋等而非蓋房屋。

 

承攬契約係完成後再付款

 

建議預售屋的「買賣契約」應融入「承攬契約」的「完成再付款」精神，才是契約上的公平合理及法律保障。民法第490條第1項：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟『工作完成』，給付報酬之契約。」就是承攬工程(房屋)完成，業者再給錢的意思。

 

估驗計價要真實

 

預售屋制度卻是建商沒有房屋(只有廣告)就先向購屋者收錢，難怪出現爛尾樓？何況建商是資金密集產業，營造廠是勞力密集產業，而銀行、建經公司、建築師、技師、監造人、專業管理者(PCM)、房仲等是專業服務廠商，但建商可能藉著這樣的契約群錯綜複雜關係，拿消費者的錢與契約法律「權利」，來號令、掌控上述的專業服務者，他們為錢低頭而罔顧專業責任？

 

「估驗計價」不是房屋蓋完再給錢，而是就已施作而未經正式驗收部分先行給付「估驗款」。這與目前預售屋的一般付款方式：1.頭期款(訂約+簽約)10%，2.開工+工程款付總價5%，3.暫收款：2~3%，4.房屋貸款：80%，5.交屋款：5%(視個案而有差別)，是不同的！

 

因為上述的開工+工程款付錢，雖然建商在契約上是說：依照工程進度，分期繳納，例如地下室完工、底板完工…等，但付錢的購屋人是看不到「實際工程進度」報表的。而提報工程建度的建經公司是聽命於建商的。甚至有些預售屋契約記載：按月或按期繳納月繳或按期繳的概念，不管現在施工到哪個階段，必須每個月或每期繳納一定的工程款。

 

預售屋契約設計不公平

 

以上建商要求的付款方式並不是按工程進度付款，所以少數建商會藉著「預售屋買賣契約」設計不公平的契約條款增加消費者的法律風險，建商借契約設計的賺大錢方法？

 

監督建商「工程實際進度」的權力該屬於誰？當然是繳錢買預售屋的「購屋人代表」，要給他監管建經公司、建築師監造所提報的工程進度是否真正的工程興建實際進度？

 

甚至契約約定：不管施工到哪個階段，消費者都必須每個月或每期繳納一定的工程款。建議負責提報「工程實際進度」的專業者應由購屋方聘任才不會看建商臉色。他要有工程專業、營建工程管理(CPM)與按工程進度估驗計價的土木、建築等相關技術能力；可惜很多民間工程是沒有設置「營建工程管理(CPM)」?或者沒有專業監管證照。

 

結論與建議

 

綜上，預售屋買賣契約應融入民法承攬契約先建後付款制度！那建商的資金來源如何籌措？除了建商自有資金、土地融資等外，前述的先建後付款制度也可以解釋為「按工程進度付款」，但進度不要造假哦? 還要配套納入購屋者的預付款制度(須由銀行保證還款) 配合營建工程管理(CPM)及履約完工保證制度。預售屋買賣契約如果納入承攬契約的「情勢變更」物價調整、預售屋逾期交屋之賠償制度，就可以降低建商、購屋人的糾紛，消除建商因為物價上漲不履行契約，徒留爛尾樓又浪費社會資源！