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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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想像用1980建設2040的城市是什麼樣貌?都更解藥在此!

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#都更 #都市更新 #多空觀點

文、圖/范世華

城市發展早已進入「立體化」的都會空間了,捷運、高鐵、鐵路地下化、高架快速道路已經使都會的交通更加便捷,一般生活購物消費有許多也從百貨商場普遍由網路通訊及宅配物流所取代了。

想像用1980建設2040的城市是什麼樣貌?都更解藥在此!(范世華提供)

可是我們現行的都市計畫仍是「平面」的,如果現行都市計畫仍有很多主要的法規,是在還沒有捷運、高鐵;是在沒有市民大道、74號線;大家非得擠公車、噹噹噹在等過平交道……那樣子的時代環境所制定出來的,而我們現在新建或更新社區時,仍然是用3、40年前的視野來建設未來3、40年後的環境?讓我們下一代新新人類住在現在我們為他們打造的「恐龍城市」裡,你能想見未來那是個什麼樣的樣貌嗎?

科技演進已將我們生活與交通,不管是時間、空間、距離都縮短或拉近非常多了,更不用說現在網路通訊的便利性,這可是當時網路還在用「撥接」的年代所能想見到的嗎?當現在的生活已離不開FB、LINE、Instagram…等社群軟體時,如果手上拿的還是「黑金剛」,你可能會被懷疑是80年代的人穿越時空跑到現代來了!相對的,我們如果要為都市環境重整和新建,如果還用恐龍時代的限制來建設,將來我們要如何自我面對?

前一篇專欄我提到的房市也有「少宅化」及「高齡化」危機,已多達萬人關注,可見都市更新已是我們當前迫切必須面對的大問題,然而都更在老屋持有人(地主)與開發商(建商)彼此之間的合作意願,卻是卡在容積坪數的問題之中,由於容積限制土地單坪可供建築的一定上限,依照舊有的容積空間限制,再套到新的防災安全法定保留和公共設施的必要空間,更新後相對原住戶可取得新的居住使用空間,就會因為新的公設占比而少去了30%,而這個部分一直就是無解!於是容積問題的限制,也就是都更最為關鍵的障礙之一了。

既然六都成立,台灣產業人口分佈確定都將朝向「都會化」的趨勢,當人口不斷增加湧入,如果都市建築容積仍然不變,未來居住的面積一定得再擴大,那麼我們必須不斷與城市外圍爭地的範圍也將更廣,對於自然生態環境破壞反而將會更加嚴重,不僅如此,交通和捷運的建設勢必也要因此拉得更長、更遠。

因此解決以上都更當前的困境、以及未來交通及生態環境等問題,其實我們應該重新定義現代都市能夠承載的人口數量,也就是檢討放寬建築的容積限制,檢討由於時代發展進步而可增加的容積應歸公於國有,屬於全民的福祉利益,如此新增的容積權利便能夠由政府主導,提供更具空間彈性的容積分配,促使老宅住戶和建商有主動意願參與更新。而在都更進行的同時,國有公共的容積規劃甚至也能同步增加社會住宅以及節能、綠能、友善、樂齡的公共環境設施,未來的城市才有可能更美、更先進!

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