文／范世華
「實價登錄」自2012年8月上路至今已經快有四年半的時間了，累積不動產交易的實價資訊，對於個別鄰近區域的房價拿來相比較，確實已提供相當不錯的參考性，但是如果真正應用在大數據的統計分析上，去判斷整個房市行情的走勢，恐怕仍不足以具備可靠的參考價值。
看懂實價登錄的眉角多，看出門道才不會被誤導 (好房資料中心)
就行政登記上的時間差，大家可以理解房屋買賣從成交到過戶，實價登錄與公告的時間會有差距，不過這顯現的只是資訊遞延的情況而已，還不至於會影響實價揭露的正確性。可是如果應用在區域行情追踪的統計上，取樣「樣本」的內容才是真正重要的，如果一昧相信統計結果的「平均值」，很可能會因此錯信行情趨勢，反而對市場價格買賣的決策產生誤判，那麼就得不償失了。
以新莊地區近期因為機場捷運預告即將通車，副都心重劃區的房價因機場捷運的通車效應又引起了話題，於是房價行情又有了想像變化與不同解讀。由於新莊副都心為重劃區，與頭前重劃區同屬於新莊的新市鎮型態，以往沒有老舊房屋的交易記錄可供參考，特別是在「實價登錄」實施開始，才陸續有新建案的推出銷售，所以幾乎算是「預售行情」，但預售屋按「實價登錄」的揭露時點，乃是完工交屋登記時才會確實的揭露公布，所以經常一有整批建案完工交屋，次月公告出來的實價，就會有幾十戶、上百戶的樣本新數字「一次新增」出來，連帶也會影響到區域行情統計的變化，且數字一旦變化，就是大幅度的呈現。
我們知道近期房市交易量低迷，如果依統計的邏輯推算，把少量的不同數值丟進大分母之中，影響平均結果的實際變化要大並不容易，但我們卻常常聽聞房價行情的統計趨勢一下子跌、又一下子漲？
從新莊副都心與頭前重劃區，實價趨勢行情的統計一漲、一跌兩樣情之中，我們應該要意識到，預售屋成交的實價和現在揭露的數據是值得更深入去探討的，因為預售屋成交訂約的售價往往要比交屋時間早很多，真要等到房子蓋好有了地址資訊揭露成交的價格已經是很久之後了。
如果一、兩年前或兩、三年前預售當時實際成交的價格比現在要低，那麼當市場房價大漲了一波，如今完工交屋，我們看到的實價會是比市場行情低很多，倘若解讀成房價大跌那就大錯特錯；相對的，如果預售屋的價格是買在高點，當市場價格已修正下來之後，等建案完工交屋，你所看到的實價又會誤導你以為房價又漲了！
