文／黃鵬䛥
2022年已經步入尾聲，回顧今年房市有如洗三溫暖，上半年在資金潮延續下帶動交易量與推升房價大幅上漲，下半年因為美國啟動暴力升息而造成連同台灣在內的全球房市反轉，2023年台灣房市將呈現何種局面？
以總體經濟而言，世界各主要經濟體皆下修2023年經濟成長率，加上台灣主要命脈的電子產業出口疲軟，我們要「保3」都不容易，經濟成長放緩勢必影響房市；美國升息循環看似進入尾聲，但實則尚未終止，明年台灣利率仍有機會上調，房市壓力更重；以地緣政治而言，兩岸情勢緊張猶如未爆彈，高淨值客戶、產業會選擇將資金與資產移往更安全的地方；而甫結束的九合一選舉，民眾用選票表達自己的心聲，年輕人對居住正義的需求越來越迫切，平均地權條例修法初審過則是牽動房市的一大內部因素。
展望2023年房市，看起來「蒼蠅」比「蜜蜂」要多得多，我們該怎麼做才能排除蒼蠅的紛擾？其實房市中仍然有許多機會，要回歸不動產的本質，以下幾點「不動產價值投資」的角度，無論是業者或消費者都很直得參考思考：
1.都更危老
內政部統計，全台逾30年老屋比例佔51.1％，台北市更高達七成以上都是超過30年的老宅，台南市、高雄市的老屋比例也偏高。攸關生命財產安全，內政部持續推動都更危老重建多元政策，鼓勵老舊不安全建築更新，若採自主更新還可向政府申請補助。
2.包租代管
全台租屋人口已超過300萬人，政府推動租屋市場透明化、流程簡易化，吸引越來越多業者投入。內政部統計，社宅包租代管推行到第3期計畫，媒合戶數從5,000多戶一路跳增至23,000多戶，累積數量達42,000多戶，成長呈現陡峭上升，參與業者已增至88家。包租代管在台灣是個新興產業，相較於鄰近日本、中國發展蓬勃的盛況，這將是不動產市場的新藍海。
3.台灣長照產業的發展
如同老屋，再3年台灣將進入「超高齡社會」，意謂著每5人就有1位高齡人口，長照產值估計3.6兆台幣，政府推動長照2.0，要讓更多資金、人員投入長照產業。硬體層面可將都更危老與高齡人口連結，於改建初期即規劃打造適合全齡居住的建築空間；軟體層面可結合醫療科技，發展智慧長照。
4.好的房子不一定貴
前二年的全球貨幣大寬鬆造成房價陡升，全台房價遍地開花，然而貴的房子就一定好嗎？同一個區域內，不同建案有不同的價格，因為每個建商銷售手法不同、成本與要求的利潤也不同，明年在大環境逐漸轉變為買方市場下，有完銷壓力的建商會願意讓利，就是消費者可以精打細算的時候。
「蒼蠅不叮無縫蛋，無蜜不招彩蝶蜂。」蒼蠅並不會無故飛來，房市的利空消息，都與整個社會中的角色環環相扣：政府、業者、消費者，不需要過度悲觀，也要懂得如何在這些紛擾下，有獨立思考判斷的能力，才能找到屬於自己的不動產價值投資之道。
