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低利率助「房漲」 低匯率恐「資撤」

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#法意 #匯率 #利率 #聯準會 #QE #多空觀點

文/法意房市地產研究部

 
今天我們來談談匯率、利率,也就是「雙率」目前與房地產間的連結。
 
 
匯率走貶 外資撤出機會增
 
日本為了救經濟走量化寬鬆,導致日幣重貶。對於有在日本做投資的人而言,在匯率上會出現虧損的現象。但今日不談日本,我們來談談台灣。
 
台灣的匯率近期有出現走貶的情況,台幣是跟美元掛勾的,美元是否會持續QE3,將會影響美元的強弱。順帶一提,英國央行2月的貨幣政策會議記錄,已經表明將停止量化寬鬆,成為量化寬鬆以來的第一個停止國家。至於美國會不會跟進,就看聯準會的決定。
 
若是美國聯準會停止QE,美元的強勢是可以預期的,對台幣的影響就是台幣會貶值。台幣貶值,台灣出口商很樂,但對於外資而言,這個幣別的資產就相對失去吸引力。這裡給一個簡單的想法,台幣轉弱,作為一個有效率的投資者,我倒不如將台幣匯出台灣,去找尋其他較強的貨幣來投資。
 
台灣的房地產中,商用不動產是外資會進行投資的標的。根據第一太平戴維斯公布的報告,2012年外資投資比重是4%,總金額為48億元(總共只有兩筆,均集中於第三季)。
 
資料來源:第一太平戴維斯
 
一般人認為外資佔商用不動產投資者的高比例,但從前面的數據來看,是有落差的,對商用不動產市場來說,即使台幣貶值,就算外資的資金撤出台灣,對於台灣的商用不動產的影響力相對是很小的。
 
低利率環境 助漲房市
 
台灣的低利率,是彭淮南總裁這幾年的作法。但是,台灣真的有需要維持這樣的低利率嗎?首先,來看下跟利率有關的消費者物價指數。台灣目前核心消費者物價指數基本上就是1%~2%這種穩定的情況,十分穩定。只是最新的指數已經來到2%以上,代表民生物資也是漲價連連。在這樣的情形下,對抗通膨其中一個投資標的─房地產,會成為民眾追逐的投資商品。
 
資料來源:XQ全球贏家
 
其次,金融海嘯後,全球經濟大受打擊。美國目前的失業率尚未降至金融海嘯前4%~5%的水準,台灣則是已經回到金融海嘯前的水準了。從利率政策上來看,美國維持利率在0~0.25%,是有這個本錢的,因為就業還沒有好轉。然而,台灣的重貼現率目前竟然仍維持在低檔的1.875%。
 
資料來源:XQ全球贏家
 
這樣的低利環境下,借貸的利息成本少,導致市場上的錢太多。過多的錢追逐少數的商品,導致價格被炒起來。當眾多的錢跑去房地產時,房地產自然也跟著漲起來。所以,只要目前仍維持低率環境,房價仍會漲翻天。
 
如果政府想要達到“人人有其屋”,讓台灣老百姓都有房子可住,適度調高利率會是個好方法。
 
原文同步刊登於法意PHIGROUP

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