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百年房市展望 雙北市大剖析

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#蘆洲線 #南港線 #板南線 #東湖區 #文湖線 #大安森林公園 #師大夜市 #大安麗水 #置產秘訣 #預售 #交通 #捷運 #租售

但從投資理財的角度來看,房地產價值卻出乎意料的簡單,增值、抗跌的條件取決不外乎區段、產品、議題。自92年SARS風暴後,大台北房市可說是幾乎連走了7年的多頭,僅僅在金融海嘯時出現小幅震盪,隨即持續走強,這1年的房價走勢,正好就提供了民眾冷靜觀察房產價值的最佳實例。

大台北地區房價與國際經濟情勢息息相關,97年金融海嘯導致國內發生經濟危機,裁員、失業與無薪假成為新聞媒體上天天可見的字眼,大台北房價經歷短暫信心危機。當時北市中山區新成屋每坪行情54.1萬元,較去年同期下跌1.8萬元;而信義區新成屋卻逆勢上漲6.7萬元,這就是區段對房價的影響。

再從產品來看,北市中山區公寓平均行情由每坪36萬元下跌至31.7萬元,同時間新成屋大樓下跌幅度卻僅有1.8萬元,而中古大樓也下跌2.2萬元,再次印證房地產市場「舊不如新」的觀點。

至於,議題方面則可看新北市三重、蘆洲,受惠於捷運蘆洲線工程,自95年起,三蘆房價走勢一路向上走揚,絲毫沒有受到金融海嘯的影響,反觀同樣位於捷運末端的土城房價,雖然捷運板南線早已通車,但因卻乏其他議題與建商炒作,5年下來,房價已落後給100年底才有捷運通過的三蘆地區。

回頭展望民國100年,大台北房市在後ECFA以及國際熱錢的刺激下,資金動能強勁;五都選後,執政黨以3比2拿下北3都,讓多數民眾吃下定心丸,不少預售屋個案甚至上演出「選後秒殺」的劇碼;國有土地停賣,為了50年地上權,建商更願意拿出每坪373萬元天價搶地。

在「萬事具備,不欠東風」的氛圍下,民國100年大台北房市仍偏向多頭行情,購屋民眾若能依區段、產品、議題,量力挑選適合自己的產品。在資金行情的強風下展開風帆,很有機會可以到達「資產增值」的彼岸。

焦點一:南港線東延段2月登場 

捷運南港線東延段於民國92年開工,原本預定於99年底前完工通車。台北市長郝龍斌於12月視察時表示,南港線東延段土建、水環、隧道以及軌道等工程皆已完工,機電穩定測試系統告一段落,整體穩定度也達到99.96%。至於,究竟何時能通車,郝龍斌只說:「快了!」

這一句快了,不僅牽動南港房價發展,就連原本以南港站為主要轉運站的汐止、東湖地區也將隨之變動。因捷運南港線東延段一旦通車,將連接北市兩大捷運系統,板南線與文湖線,串連北市政治、商業、經濟、鐵路、空運中心,由台北車站搭乘捷運至南港展覽館,僅需約20分鐘。

東延段通車 南港、東湖、汐止同受惠

儘管南港展覽館站為兩線交會站,但民眾並非一車就由松山機場直達台北車站,因捷運南港線為地下化車站,而文湖線則為高架車站,搭車民眾仍需在捷運站內轉車。不過,這個消息對汐止、東湖地區需前往北市中心通勤之民眾來說,仍然是個好消息。因為捷運未連通前,民眾透過接駁巴士往來兩站,約需多花10~15分鐘車程。

捷運南港展覽館站至南港站區塊,為北市目前重點開發區,各項重大公共工程正如火如荼興建中。除有南港展覽館2、3期工程外,沿南港路往西為三鐵共構之南港站,忠孝東路七段更有流行音樂中心廣場、文創中心、南港車站聯合開發案、南側尚有國家生技園區開發計畫,依照政府公告之開發時程,最晚2015年前,所有公共工程皆會完工啟用。

 

5年內變身 南港產業經濟力大躍進

也就是說,南港由「黑鄉」轉變為「文化、創意、產業、展覽皆備的中心商圈區」僅需短短4~5年時間。不僅街廓將全面換新,所進駐的就業人口也將由原本以勞力為主的藍領階層,轉換為以腦力為主的白領菁英,整體消費能力也會大幅提升。

看準南港未來潛力,建商早在此地佈局。捷運南港站周邊指標個案「世界明珠」開價已喊上每坪200萬元。房產專家田大權表示,捷運南港站以及南港展覽館站,周邊預售案房市在短時間就已走過首購階段,轉向換屋、豪宅等級,建商開價也不斷大膽挑戰新高,百萬行情早在99年中就已出現。此外,他也指出,ECFA簽訂後,不少陸企有意前進台灣設點,特別是國企皆鎖定台北信義計畫區、南港、內湖等區,商辦市場需求量大,或許有機會可成功複製內科經驗,將黑鄉南港打造成房價黑馬。

都更效應明顯 老公寓比新大樓搶手

南港展覽館站周邊多為產業專區,住宅產品稀少,新成屋大樓屋齡多在5年內,分為套房及一般型產品,每坪行情約為44~50萬元。預售屋個案目前開價則普遍在70~100萬間,成交行情依產品、樓層而有價差,約為58~80萬元。至於老舊公寓,則多被劃進都更區內,屋主惜售心態明顯,當地房仲表示,重陽路沿線公寓已有人出價至每坪50萬元,屋主仍不想賣。 三鐵共構題材發酵 南港站周邊房價飆漲 南港站周邊房市受惠於三鐵共構題材,房價不斷飆升。大型開發案皆朝向豪宅等級規劃,儘管尚未有個案推出,但市場消息指出,開價早已站穩3位數。至於南港站前商圈周邊新成屋,每坪行情則為60~65萬元;屋齡20年華廈產品,每坪行情40~45萬元。中古公寓產品因具都更題材,每坪行情33~35萬元,但當地房仲指出,公寓產品目前零釋出,實際成交行情難以估計。

焦點二:新莊線忠孝新生至古亭站 捷運新莊線市區段與蘆洲線分為2階段通車,第1階段蘆洲線部分已於99年11月3日,由蘆洲站通車至捷運板南線忠孝新生站,短短1個月內旅次已超過400萬人,在捷運、花博雙利多帶動下,捷運沿線房市迅速增溫。捷運新莊線忠孝新生站至古亭站,除忠孝新生站外,僅東門、古亭兩站。但此3站都是捷運交會站,轉運機能強,且皆位北市中正區,捷運站周邊房市更有特色,房價水準非一般首購族群所及。

住宅環境清幽 名人巷華廈住宅搶手

捷運板南線忠孝新生站位忠孝東路三段、新生南路口,早期為公務員聚落,相對於捷運忠孝復興站,本站住宅環境清幽許多。住宅區塊依忠孝、新生十字路口分為4個區塊。東北側為台北科技大學,住宅產品稀少,部分公寓產品已被改為學生套房,每月租金行情1~1.5萬元。至於,西北側則為著名的光華商場以及華山文創園區商圈,住家產品也不多,但在台北秋葉原、華山文創園區BOT案等重大開發案帶動下,未來房價長期看漲。

捷運站南側則為本站周邊的主要住宅區,新案每坪開價已破百萬。不過,較值得注意的是濟南路以北,新生南路一段97巷與103巷沿線住家。當地房仲表示,此區塊俗稱「名人巷」,位置近東區,但卻沒有鬧區的吵雜,產品雖老舊,但街廓整齊,人文氣息濃厚,釋出案件少,華廈每坪行情約75~80萬元。

明星學區聚集 設籍套房每坪行情近百萬

捷運東門站則位北市中正區、大安區交界地帶,西側為中正紀念堂,東側為大安森林公園,南側有號稱台北華爾街的「華光社區」都市更新案,更是捷運信義線與新莊線交會站,且有明星學區光環加持,房價早就一飛衝天。本區段住宅產品分為3大種類,豪宅產品主要集中於信義路沿線,每坪房價突破百萬,知名社區有「京華苑」、「大安琉璃」、「信義雙璽」等。屋齡較老舊的華廈與公寓,每坪行情則為60~80萬元。

本站周邊較特別的產品則為學區套房。家長望子成龍、望女成鳳的期盼下,北市額滿學校設籍需求大增,東門站周邊有雙語的新生國小、升學率傲人的金華學區以及中正學區。當地房仲表示,本區段設籍套房年年供不應求,價格直逼豪宅產品,產品多為3.6、4.2、4.5米挑高住家,挑高越高,房價越好,其中,新生國小學區因範圍小、產品稀少,每坪行情近90萬元,其餘設籍套房,每坪行情則為65~95萬元。

精華地段老公寓 都更效應引爆區域房價

捷運古亭站位羅斯福路、和平東西路口,捷運站東側為師大學區以及師大夜市,北側為中正紀念堂與中正國中學區,南側則為中正區老舊公寓都更區。捷運古亭站為捷運中和、新店、信義、新莊,4線交會站,人潮帶來錢潮,也帶來置產潮,更引發都更潮。

本站周邊主要商圈為南昌路沿線,屋齡3~15年新成屋大樓,每坪行情60~80萬元,和平東路師大學區少數新成屋社區,如「大安麗水」每坪行情則突破100萬元。羅斯福路以南都更區塊公寓,則以距離捷運站遠近而有價差,最高行情每坪約50萬元左右;較後段的公寓住家,雖因巷道較小,出入不易,但整體環境幽靜舒適,每坪行情也需30~40萬元。

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