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竹北市建設到位 重劃區眾案齊發

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編輯中心/新竹報導

文.李峟樵、王珮玲、陳卿偉

重劃商圈

竹北地區自1982 年新竹縣政府遷入,使得這個農業小鎮逐漸轉型,躍升為全新竹第二大城,由於重劃區角色設定成功,讓竹北市得以「點石成金」,房價全面起漲, 在交通、重大建設等多重優勢加持下,又有大批竹科新貴支撐買盤,成為近幾年新竹房市供給量最大的區塊。

新竹縣政府於1982 年從新竹市遷至本市,竹北市必須進行都市計畫重新檢討,隨後辦理所謂「縣治特區一、二期」區段徵收計劃,自此為竹北房市發展奠定厚實的基礎,加上前縣長鄭永金於任內,積極規劃竹北市的發展藍圖,將其定位為「科技」與「學術」平行發展的新興城市,並且禁止八大行業進駐,少了複雜的商業育樂氣息,間接形塑質感、水準均佳的住居環境,短短十年之間,人口大量移居竹北市,人口變化從95,896 躍升到145,911,為全新竹人口成長最快速的城市。

目前竹北房市共有5 大重劃區,分別是縣治一、二、三期,台科大重劃區及高鐵特定區,縣治三期為竹北市北側,房價相對較低,也因為建地較為零星而未受購屋者青睞。縣治一、二期在中山高速公路交流道兩側, 目前房屋供給量都已接近飽和。

至於,台科大重劃區靠近頭前溪岸,是一狹長型的重劃區跨越中山高速公路, 該重劃區北側接壤縣治一、二期重劃區,因位置稍偏, 房價相較於高鐵特區便宜。

家戶購屋比

所謂的家戶購屋比,是由內政部統計的各都會區全年建物買賣移轉棟數除以家庭總戶數而得,可比較各區民眾購屋的能力與強度。從竹北人口變化,顯見該區域強吸移居人口,致使家庭總戶數持續上升。

黃金區1 :縣治一期

強勢地王座落,知名美食天堂

近年竹北房市突發猛進,其點燃全區房市動能的,可謂為中山高竹北交流道西側的縣治一期,其範圍約從竹北車站往竹北交流道方向延伸,包括新竹縣政府及文化中心等官方機構,都在本區。商業地目建築以大樓為主,住宅區則多是透天產品由於生活機能齊備、街廓整齊,加上為縣政府和文化中心所在,綠意盎然, 堪稱全台重劃區典範。

永慶不動產竹北文化中心加盟店店東邱瑞龍表示,發展快速的縣治一期,而除了行政機關,更有多所明星中小學進駐,還有家樂福、HOLA 等大型賣場以及聞名全台的美食餐廳,商圈活絡,生活機能佳。依照最新公告地價顯示,新竹縣的地王就位於竹北市的光明六路與縣政九路交叉口商業區的角地。
豐邑建設副總林茂焜在接受媒體採訪時曾提及,新竹有大量年輕購屋人口,據統計平均年齡約29 歲,在就業穩定下,竹科人在地結婚成家落戶比例很高,房價相對合理,市場成交穩定,也成為台北、台中飽受競爭的建商,分散推案風險的絕佳市場。

在地專家觀點

永慶不動產竹北文化中心加盟店 店東 邱瑞龍


由於縣治區鄰近高鐵車站以及新竹科學園區,介於中山高和省道間,可快速連結竹科以及68 號快速道路,其中竹科進入本區僅10 分鐘車程,因應縣府員工、洽公民眾、社區居民、竹科新貴的民生需求,逐漸帶動光明商圈的蓬勃發展。值得注意的是,縣治一期區內土地資源已不多,導致中古屋產品價值升溫,目前區內10 年內中古屋每坪單價落在15 ~ 18 萬元,而3 年內新成屋更可站上20 萬元以上,是為新竹縣房價最高的區域。本區空屋率低,求售案件相對較少,雖然售屋每坪單價比週遭區域略高, 但有絕對的保值、增值潛力。

黃金區2 :二期重劃區

生活機能成熟,首購族爭相進駐竹北區域房市中,首購族指名度最高的縣治二期重劃區,其地理位置為北臨勝利八街、南界成功八路、西鄰縣政二路、東至自強南北路,且由新北市的主要幹道──光明六路東一段橫越重劃區,沿路兩側的商業活動十分興盛,有喜來登飯店、星巴克咖啡、爭鮮日式火鍋等知名店家,為竹北人假日全家聚餐、購物的消費重鎮,其中又以自強南路商圈,為大竹北地區最繁華的核心地帶。

由於縣治二期重劃區發展至今已超過10年,各項生活條件已備完臻,區域內多為屋齡七年內的大型集合式住宅,住戶們只要步行不到十分鐘即可走到全聯社、頂好超市採買,加上鄰近十興國小、成功國中等明星學區加持,是重劃區中少見同時具備多項居住優勢的住宅區域,近年來,不斷吸引眾多竹科園區及台元科技園區人士爭相進駐,永慶不動產竹北莊敬加盟店店長王國裕指出,目前以總價500~1,000萬元區間的中古大樓最搶手,購屋主力多集中在園區上班的小家庭首購族,「附近區域物件釋出稀少,最近都賣到沒案子了,每坪均價在17~20萬元左右,很好入手」。

此外,二期重劃區的聯外道路也十分發達,跨越「經國大橋」即可直達新竹市東區,而位在東側的高鐵特區,則有高鐵新竹站區與台鐵新竹內灣支線,大大提昇交通便利性。又緊鄰竹北交流道,不用五分鐘車程即可直上中山高速公路,位居竹北市南來北往的交通樞紐,不少遠從台北開車往返竹科工作的白領新貴,就是看中二期重劃區的發展潛力,台北、竹北兩地置產者不在少數。

黃金區3:台科大重劃區頭前溪水岸景觀宅,下一個豪宅聚落

以成功八路為界,與縣治二期僅一路之隔的台科大重劃區,也是近年來的房市熱銷區,佔地20.4公頃,有台科大竹北分部、新竹縣地方法院等設施,將吸引更多人口進住,並提供就業機會。

單就環境條件,重劃區內生活機能仍需仰賴鄰近的縣治1、2期內的家樂福等商圈,車行時間約5~10分鐘,但挾著水岸住宅、公園多、綠覆率高等優勢,台科大重劃區已是目前竹北推案最密集的區域,台灣科技大學預計將於2014年完工招生,推估屆時師生總人口數將逾5000人。

「鴻馥」專案經理詹新賢看待竹北市場,直言這裡是個租金投資報酬率相當高的區域,以1房1廳套房產品而言,租金每月上看1萬元,跟台北市北投、士林等地段幾乎相去不遠,但在高租金趨勢下,民眾也開始思考貸款買房。

此外,竹北是個還在規劃的城市,鄰近的縣治1期區域街廓擁擠,台科大重劃區的寬闊街景就成為竹北人換屋誘因。 不少建商瞄準該區域發展潛力,包括竹冠、美地、椰林、太睿、德鑫、昌禾、名發、春福、金連城、鼎毅、富廣、竹風、鴻柏等業者皆已推案插旗,後續進場的建商則有富米、利永貞、長昇(瑞騰)、中悅、寶佳機構等,其熱絡搶手的程度,堪稱兵家必爭之地。

永慶不動產竹北成功加盟店店長郭承霖表示,現今推案規劃以3~4房為主,椰林建設的「科大將」、「科大頌」、「科大湛」不到半年即銷售一空,顯見這裡的居住條件與房價,對購屋族深具吸引力,且跨過頭前溪就可抵達新竹市,交通網絡四通八達,車程十分鐘內即可上台68線東西向快速道路,串聯中山高竹北交流道與高鐵新竹站,聯外道路十分便捷。

在2009年,當時擔任新竹縣長的鄭永金與台科大校長陳希舜簽約,承諾台科大將在五年內完工招生,消息一出,為台科大重劃區的發展注入一劑強心針,現任縣長邱鏡淳亦承諾將持續本區的建設,讓台科大重劃區成為竹北最優質的生活圈之一。

目前本區除台科大竹北分校外,尚有正在營運中的警廣電台,以及預訂搬遷過來的新竹市地方法院與地檢署,四大機關單位若進駐完畢,中長期可望衍生數以百計的就業人口,以及龐大的消費人潮,房價具支撐性與增值潛力。

在地專家觀點

永慶不動產竹北自強加盟店 店長 曾慶富


分析竹北的居住需求,目前購屋主力有7~8成是來自竹科園區人士,多半為小家庭、人口簡單,小4房或標準3房、總價在800~1,000萬元左右的產品,最受首購族青睞,是目前房市主流。竹北區域房市中,首購族指名度最高的縣治二期重劃區,生活機能便利,可滿足日常民生採買所需,相當受到自住客喜愛,其中又以自強南路一帶的商圈機能最為發達,位居高鐵特區、縣治三期重劃區及台科大重劃區交會處,堪稱為大竹北地區最繁華的生活重心。

永慶不動產竹北莊敬加盟店 店長 王國裕


目前以總價500~1,000萬元區間的中古大樓最搶手,購屋主力多集中在園區上班的小家庭首購族,附近區域物件釋出稀少,每坪均價在17~20萬元左右,很好入手,最近都賣到沒案子了。再者,位在二期重劃區內的縣立運動公園,有新竹縣最大的體育場,佔地近19公頃,內有游泳池、籃球場等設施,平日是市民最愛去的運動中心,假日則舉辦大型運動賽事,是新竹人仰賴的運動休閒重心,這裡還有百貨公司預定地、台大竹北分部校地及國際智慧綠能園區等題材帶動下,未來房價充滿想像空間。

長昇建設董事長王朝榮曾經在記者會上公開表示,看好竹北是繼台北信義計畫區、新板特區,以及台中七期之後的明日之星,此區域房市有竹科就業人口支撐, 再加上商業投資日趨蓬勃,例如喜來登飯店的開幕、SOGO 百貨接手風城等,以及兩岸經貿關係日趨穩定, 相信也能為房市前景奠定良好根基。 永慶不動產竹北自強加盟店店長曾慶富指出,台科大重劃區的「水岸住宅」,優越的景觀視野讓人無法抗拒, 同時享有河、海雙景,前觀頭前溪河濱公園景致,遠眺壯麗的南寮出海口,得天獨厚的地理位置十分吸睛, 以西起縣政九路口、東至莊敬南路口的這一段推案最密集,訴求換屋族為購買主力,面頭前溪河岸景觀第一排詢問度最高,為竹北水岸的豪宅新聚落。

郭承霖建議,購屋族如果想要享受完全便利的生活機能,可以往二期重劃區找,想要一覽無限遼闊的頭前溪河岸景觀,往南至興隆路一帶覓屋,房價每坪2 字頭, 即可享有映入眼簾的河畔風情。

黃金區4:光埔特區

鄰光復商圈、交通發達的明日之星

有著「台灣矽谷」之稱的新竹科學園區,鄰近園區的兩塊重劃區,則是新竹市目前最發燒的房市戰區,其中一塊是面積約45 公頃「光埔自辦市地重劃區」,範圍為埔頂路以南、慈雲路兩側。另一塊則是「關長市地重劃區」,面積約14 公頃,由關東路以南、光復路以北與新莊街以東為界,兩塊重劃區被新竹市政府歸為同一都市計劃案,即為俗稱的「關埔計劃區」。

區域內目前有COSTCO、愛買等大賣場,光復路沿線商家林立,還有日光公園、長春公園等綠覆休憩設施,且距離竹科園區不到5 分鐘車程,成為竹科新貴的購屋新歡。 新竹市長許明財曾針對新竹市在用地不足易造成產業外移,指示都發處加速推動關埔都計二期開發計畫, 顯示出官方對關埔二期的重視程度。

目前尚在開發階段的關埔二期,面積約為97 公頃,定位為「新竹關埔科技生活園區」,期透過提供策略產業用地、產業服務用地及生活服務用地,使結合為具有全球競爭力的新竹高科技產業與生活聚落。

永慶不動產新竹光埔特區加盟店店長蘇麗婍指出,新竹市由於開發早,腹地稀有,過去沒有什麼建案,許多竹科人大多移到竹北購屋,但在光埔重劃區一期建案陸續完工交屋後,由於距離園區車程僅5 分鐘,生活機能也比竹北市來得熱鬧,不少竹科人從竹北搬回來, 當地笑稱現在已經出現一波「內移民」潮。

永慶不動產新竹區加盟店店東聯誼會副會長林焜明表示,關埔二期採區段徵收與市地重劃開發方式並行, 增加開發速度,目前土地交易相當熱絡,預計於2012 年底通車的公道五向東延伸工程,則有助打破竹科園區與竹東工研院間的交通瓶頸,加上「潮區題材」, 種種利多加持下,光埔特區的身價勢將更看俏。

另外, 值得關注的是,全球人壽在光埔重劃區已進行整體投資規劃,未來將仿照台北信義計劃區開發大型百貨商場、影城、星級飯店,打造「潮區」計劃,可以想見, 光埔重劃區未來將成為新竹市重要的房市指標,行情後勢看漲。

黃金區5:荷蘭村

居民互動佳,最具國際觀社區

值得一提的是,位於新竹市北區且鄰近科學園區不遠的荷蘭村,為一處新興集合式住宅,早年為荷蘭飛利浦宿舍的所在地,全村分為A、B、C 三區棟,區內寬廣共12,000 坪、並擁有2,400 戶。社區曾榮獲「規劃設計類」及「施工品質類」建築金獎,是名符其實的金獎模範社區。

永慶不動產新竹光華加盟店荷蘭村服務處店經理林冠亨指出,社區24 小時紅外線安全偵測系統保全管理, 與社區居民的向心力更是為人所稱道,社區媽媽們會邀請老師在社區開辦課程,包括英日語、書法課或是鋼琴課,大小朋友都受惠,荷蘭村社區就像國際村, 不少來自亞洲各國、美國、德國的竹科高階主管與眷屬居住在此,左鄰右舍交流十分頻繁,連帶提升孩子們的外語能力與國際觀。

目前社區內2 到5 房產品皆有,每坪12 萬元起跳,因為社區管理佳、居民氣氛良好與環境寬敞,許多雙薪換屋族都會買上兩戶,一戶自住一戶做為「孝親屋」, 不少清大、交大的教授,都不約而同愛上這裡清幽的環境,住戶素質頗佳

在地專家觀點

永慶不動產竹北成功加盟店 店長 郭承霖


竹北地區人口有不斷移入的現象,這3 年來,竹北重劃區的房價已經悄悄漲了20%,其中不乏台北、台中兩地置產的科學園區中高階主管。由於竹科購屋族多以小家庭居多,十分重視休閒生活,靠近新竹縣政府體育館附近,在自強三路與成功十二路交界處,已開發了一段迷你自行車道,舒適度與安全性百分百,很適合小朋友在裡面騎乘遊玩,而且環繞著一條小河的動線,假日經常可見全家騎乘自行車出遊的溫馨畫面,寬闊充裕的休憩空間,是這裡深受自住客青睞的主要原因。

永慶不動產新竹光埔特區加盟店 店長 蘇麗婍


光埔重劃區的學區為龍山國小、光武國中,附近有長春公園,環境鬧中取靜,且聯外道路四通八達,不僅有公道五路直通南寮、西濱,還有東西向快速道路連接中山高、北二高;另外最快在11 月底,台鐵捷運化內灣支線的新莊站也將通車,許多買方看準這一點,紛紛鎖定該區置產。目前區域內的建案多為新成屋, 像是今年8 月底才交屋的「自由曲線」,共有293 戶,2 年前預售時,每坪僅14 萬元出頭,如今一坪成交價已達18 萬元以上,漲幅超過2 成;另外位在慈雲路、埔頂路口的「惠宇青雲」,這是台中惠宇建設北上投資興建,目前尚未交屋, 但一坪已喊價到23 萬元。

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