訂閱作者的最新文章 圈圈先生
圈圈先生 「好房News」的超級專家,具有27年媒體經驗,熟悉房地產生態與國際金融議題之外,對3C科技、影視動態、居家裝潢...等領域亦多有涉獵,外型成熟穩重,人稱「好房新聞部的史恩康納萊」!
人氣 1548 評論數

旺店搶錢必殺技 挑對黃金區段資產倍增

相關關鍵字

#三多商圈 #高雄國際機場 #瑞豐夜市 #新崛江 #六合夜市 #置產秘訣 #預售

編輯中心/綜合報導

根據主計處數據顯示,去年台灣全年經濟成長率預估值為9.98%,今年經濟成長率約4.51%,儘管升揚力道趨緩,但正值國際熱錢湧入亞洲推升亞幣升值潮,台幣升值壓力大,加上ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議)今年元旦生效,預計第2季將開放陸客自由行等利多消息,台灣經濟有感復甦,房市無論資金面、政策面或基本面,題材豐富,行情確實值得期待。

據觀光局統計,去年來台旅客556.7萬人次,年增26.7%,其中來台陸客163萬人次,佔29.28%,佔來台觀光旅客的最大宗,福懋建設總經理涂耀斌分析,在台灣內需市場逐漸恢復、旅客人次逐年增加的激勵下,商用不動產已成熱門投資產品。

不只台北市的店面與商辦市場火熱,這把火逐步往南延燒,為了追求更高的投資報酬率,開始出現「北客南移」現象,其中高雄因長期為在地格局,商辦市場有限,以店面產品較受青睞。

高雄縣建築公會理事長劉文城認為,房價飆漲得又快又高,卻拉低投資報酬率,相較之下高雄房價低,租金投資報酬率可拉高,反而是適合投資的區域,加上正在央行「打房」的風頭上,不少炒房團資金先轉往住宅以外的商用產品,而一般散戶則有轉戰大台北以外縣市的現象。

高雄市調協會理事長鄭景鴻表示,六合夜市、新堀江商圈、瑞豐夜市、三多商圈等外國旅客來台的必遊景點,就有不少台北投資客南下投資店面產品,一樣能租金、房價兩頭賺。

去年高雄市政府觀光局委託實踐大學調查,大陸觀光客對高雄市觀光旅遊滿意度,發現大陸觀光客到高雄市主要的目的以觀光休閒最多,高達94%,其中六合夜市因有不少老牌小吃,加上知名度高,成為陸客在高雄最愛去的觀光景點。

以往高雄市總價超過3千萬元的店面產品,多是北客南下購屋,但近期不少口袋深的在地客也偏愛投資高雄市熱門商圈店面,購買比例逐漸攀升。鄭景鴻分析,買方看好房市基本面回溫,加上陸客效益帶動零售市場熱,即便店面租金報酬率不像以往動輒4%起跳,買方仍積極卡位精華區店面。

六合夜市商圈,陸客觀光錢潮強強滾

夜市是台灣特有庶民文化,亦是陸客自由行必訪景點,已成兵家必爭之地。交通部觀光局去年舉辦的十大特色夜市網路票選,高雄市六合夜市勇奪網友認同最具人氣、最環保、最友善、最有魅力且最好逛5項冠軍,堪稱全台夜市之首。

人氣爆夯的六合夜市歷史悠久,堪稱高市不夜城,攤販主要集中在中山一路至自立二路的六合二路沿線,目前六合夜市每日造訪人數出現陸客比在地人還要多的現象,人潮有6~7成是大陸客。

本土買盤則是看好陸客自由行的觀光潮,購入中古大樓改裝成商旅酒店,或是與飯店業者合作,朝熱門景點或城市拓點。如位於六合二路30號的六合大飯店,去年原本有意出售,但屋主對價格並不滿意,看好未來陸客商機,業者更決定加碼整修,希望就近吸引陸客入住。

此外,中北部的投資客不斷南下,找尋高雄的中古飯店,甚至買荒置的舊大樓改裝成飯店,如位於八德路、中山路口的透天角間店面,外傳以破億的價格成交;一間位於中山路的飯店,也以一億多的行情帶租約轉手,成交金額不斷放大,近期雖有奢侈稅打房效應,不過普遍認為以收益為主的商用不動產買氣並未受到影響。

業者評估,未來六合夜市商圈飯店進駐率提高後,將帶來更多觀光人潮,1年後六合夜市的店面租金可望漲1~2成,也可帶動週邊房價上揚。

新堀江商圈,南版西門町金店面搶手

「地段」是挑選不動產的不二法則,挑選店面產品也要遵循此規則,兼具交通、百貨優勢才能匯集人潮、創造店面效益。去年因政府打房抑制大台北投資風氣,部分游資湧入高雄,新堀江商圈便成為炒店面的據點。

新堀江商圈有南部版西門町之稱,商圈內服飾店、潮店、主題餐廳、咖啡館林立,專賣年輕人流行玩意,核心區域為五福二路、新田路、文橫二路等路段,因人潮與消費力可觀,店家陸續移入。

目前商圈已經擴張至玉竹街,形成玉竹商圈,與新堀江商圈串連,再加上鄰近大立精品、大立百貨、大統百貨五福店、漢神百貨等,周邊商業行為發達,可賺取穩定租金收益的店面,最為搶手,甚至還吸引不少台北投資客南下獵店。

而商圈以屋齡20~30年的透天店面最多,屋齡雖已20~30年,每地坪開價仍有150~300萬元行情,部份分布在新堀江商場周邊徒步區的透天店面,因人潮最多、店面效益佳,每地坪高達250~300萬元;巷弄間屋齡20~30年公寓,1樓可開店做生意,每建坪均價約100萬元,但屋主多惜售收租金,物件釋出少。

已漲的不只是房價,投資人對於周邊店面承租意願高,不但待租期大幅縮短,甚至出現店面還沒空出,就已有租客預約「一店難求」的現象,一年來店面租金也從每個月8∼12萬元漲至每月10~15萬元,「租金收益佳,房東寧租人也不賣人。」

根據商仲業者統計,部分熱門路段甚至店面滿租、供不應求,店面空置率下降至3%內,達近年新低,長期來看,房價還有上漲1~2成的空間。

瑞豐夜市,陸客自由行後市看漲

瑞豐夜市位於高雄市鼓山區裕誠路、東門路口,是高雄市規模最大的夜市,逛街人潮多、流動率高,最著名的就是特色小吃、服飾等,博愛二路有漢神巨蛋購物中心及捷運紅線巨蛋站,捷運通車後周邊人潮大幅成長2~3成。

瑞豐夜市目前周邊店面以10年內大樓的1+2樓店面、透天店住、透天店面為主,大樓店面每建坪40~50萬元,月租金10~15萬元,地坪25坪透天店住總價1500~2000萬元,透天店面總價2000~5000萬元,月租金10~20萬元,投資報酬率3~4%。

三多商圈,穩坐高雄市「地王」寶座

三多商圈是高雄老牌商圈,也是高雄唯一擁有三大百貨的商圈。根據高雄市政府地政局統計,三多三路的土地公告現值連續7年蟬聯、穩坐高雄市「地王」寶座,每坪地價高達100萬元,商業價值高,是抗跌性及保值性強的商圈之一。

近年即使城市發展有往北移動的趨勢,三多商圈仍能凝聚一定的消費實力,周邊有許多服飾店、雜貨鋪等,深得年輕族群的青睞,加上生活機能完整,集合老高雄人與其他地區的外來消費客群,購買實力堅強。

此外,三多商圈鄰近高雄國際機場,陸客人潮可期,店面行情也水漲船高,三多商圈以三多路及中山路口的捷運三多商圈站劃分,捷運站以東有新光三越高雄店、SOGO百貨公司,以西的三多四路上則有大遠百購物中心,並以三多三路百貨區人潮最多,但因大遠百購物中心直接規劃捷運站出口,捷運開通以來,人潮持續成長中。

另外,仁智街至文衡路間的三多四路店面效益最高,也最為惜售,透天店面平均屋齡30~40年,面寬5~8米左右,但鮮有物件釋出,總價3000~8000萬元,每地坪200∼300萬元,每戶月租金可達15∼30萬元;周圍巷弄內約30年公寓的1樓店面,每建坪40∼50萬元,月店金4∼10萬元,投資報酬率3∼4%。

業者認為,這裡開發早,鮮有土地可以興建新案,市場供給量有限,自然是物以稀為貴,尤其是這裡的店面難求,「只要有屋主要賣,幾乎沒幾天就能迅速成交。」

未來隨瑞豐夜市逐漸打出全國知名度,逛街人潮愈來愈多、連帶租金也稍漲,投資報酬率上看5%,已陸續出現投資客關切。

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產