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便宜買屋頂級享受 百貨走進風城人的生活

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#巨城購物中心 #風城 #竹科 #清大 #交大 #置產秘訣 #預售 #建案 #租售

編輯中心/新竹報導

文.余一凡、陳少均、勞威森、簡秀蓉

百貨商圈

拜2011 年底新竹即將開幕的最大購物中心巨城所賜,過去一年,新竹市黃金店面成交金額已經漲了兩成!巨城效應果然銳不可擋,活化了三民商圈、市府生活圈、湳雅商圈等房價,繼續走向堅挺。2011 年底,號稱桃竹地區最大的「巨城購物中心」將要開幕,未來將引進百貨商場、電影院、大賣場、遊樂園,成為新竹最流行的百貨商城。

除鎖定新竹縣市消費族群,更將目標客層拓展至桃園、苗栗等車程1 小時內可達的生活圈,前身為「新竹風城購物中心」的巨城購物中心,預期帶動周邊房市發展,尤其是店面, 所帶來的集客效應相當驚人。此外,新竹市區生活機能超強的生活圈,還有大遠百商圈及站前商圈,逐百貨商圈而居,正在風城房市升溫。

黃金圈1:巨城生活圈

精華地段之最,行情再起

巨城生活圈所在核心位置正是新竹市中心、全區精華地段之最,從時間與空間連續面分析,古稱「竹塹」的新竹市,其地理位置主要位於北區和東區的交界地帶, 大致以站前商圈為核心,早期的商業中心是目前的北門街一帶,目前已轉移至站前商圈為主,以及其他成熟圈區聚集,商業行為頻繁,像是麥當勞、頂好超市等知名連鎖餐飲、超級市場等,都在此區開設,堪稱為老新竹人的集散區。

遠百表示,新竹巨城購物中心徵需求約5 千人,結合在地觀光資源與休閒文化,將能帶動在地商圈景氣。此區距離新竹火車站走路約5 ~ 10 分鐘,也因人口稠密、交通便利,包括新竹教育大學附小、民富國小、西門國小,也以這為學區中心點,加上棒球場設置在此,是新竹市同時具備學區、交通多項居住優勢的住宅區域,甫在中山路推出「水立方」的理德建設執行董事葉日全認為,本區佔有地段優勢,生活機能便利, 且學區完整,相當看好巨城開幕後勢。

永慶不動產新竹民富加盟店店東葉國光指出,因此區域土地取得不易,多以中古華廈以及透天厝為自住客或是換屋族的最愛,華廈每坪約在10.5 ~ 11.5 萬元左右,透天產品則集中在總價750 ~ 850 萬元的價格帶, 配合新竹的免費公車網絡,此區堪稱全新竹公共交通最密集最完善的一個區域。

黃金圈2:店面金三角

獵店族最愛,近一年漲2 成

而隨著巨城購物中心的開幕,附近民權路、民生路與中央路一帶,也成為獵店族鎖定的黃金金三角地帶, 永慶不動產新竹中央加盟店店長李秉文指出,此區交通四通八達,中華路為省道並且因為鄰近新竹火車站, 通勤十分便利,距離輕軌支線走路只要10 分鐘。屆時巨城正式營運,將吸引原本SOGO 與大遠百的逛街人潮。

許多店面買家就是看準這股「巨城商機」,紛紛創業當起老闆,或是出租變身包租公,周邊店面價格水漲船高,近一年來漲幅至少就漲了20%,目前價格仍持續向上攀升。至於15 年中古華廈約一坪12 ~ 15 萬元之間,5 年內新華廈約21 ~ 24 萬元。

黃金圈3:大遠百商圈

交通機能優,店面效應強勢

大遠百商圈也是新竹市人氣相當高的熱區,鄰近新竹市政府、新竹火車站等,交通機能便利,屬新竹市早期發展鬧區,車程5分鐘範圍內,有三級古蹟城隍廟及中央市場等,也是人潮聚集夯點,更相互帶動拉抬房市行情。

由於大遠百商圈發展早、大型建地稀有,新建案多是位於巷內及200坪以下小面積開發。又因地處市中心精華地段,店面效應強勢,尤其是西門街、四維路一帶。至於住家,則以中古大樓為主,建議可往西大路靠近北大路尋找,或是車程5~8分鐘的磐石中學周邊,可免受鬧區塵囂打擾。知名社區有林森路「三和大樓」,住戶素質高、管理嚴謹,房價相較行情高出至少2成。

由於可開發土地少,大遠百生活圈並無大規模開發新案,多是小面積開發或建商選定區域集體收購老舊透天,再改建成大樓及電梯公寓新案。目前區內僅有2個建案,均位在巷弄內,分別是中山路247巷「水立方」、林森路182巷「晴園典藏」,基地面積均在200坪以內,其中「晴園典藏」開發面積更只有94坪。

雖然生活圈範圍不大,大樓單價差距卻相當明顯,其中近大遠百、附小學區的大樓社區,房價相對其它路段同類型大樓,要高出1.5~3成,尤其是勝利路、西門街一帶,因靠近大遠百商圈,步行可達。

黃金圈4:市府生活圈

綠地盎然,詢問度超高

鄰近大遠百商圈的市府生活圈,以新竹市中正路為軸心,是新竹市商業活動與商店聚集地,此區以中正路沿路兩側的產品條件最佳,鬧中取靜兼顧交通便利,建議以近親水公園、文化中心綠地來做選擇公寓、華廈類的首選條件。

此區域產品,因為市區改建不易,多以十年以上的集合式住宅、華廈與巷弄間的透天厝為主,永慶不動產新竹中正加盟店長徐龍彬指出,住宅類產品搶手火熱、詢問度超高之外,此區的店面腹地廣大,搶手程度一點也不輸住宅,店面範圍擴及武昌街、文昌街、北門街以及大同路一帶,加上附近的國際影城效應加乘,被稱為當地店面專家的徐龍彬笑稱:市府生活圈店面的炙手程度,甚至有人喊出沒有3,000萬買不到一家店面!

在地專家觀點

永慶不動產新竹民富加盟店 店東 葉國光


此區多為百戶不到的小型社區,建議購屋族多以學區為考量,加上市區車位一位難求,挑選距離公有停車場較近之物件,漲幅有空間且接手者眾多。北大、西大路這一帶商業活動頻繁,尤其距離大遠百商圈不遠,這個區域美食、人潮集中度頗高,價格卻僅僅是新竹東區約一半的價錢,搭配這裡公有停車場不虞匱乏,讓店面價值不斷攀升,又加上此區內的少年監獄、棒球場都是公園與竹市機關預定地,像是經國路和中和路交接的大鵬新村、約有500多戶的美學苑,在公共設施如圖書館健身房等加持下,未來此區的房價充滿想像空間。
 

永慶不動產新竹中央加盟店 店長 李秉文


其實在「巨城購物中心」話題還沒有開展之前,中央路、民權路、民生路、民主路一帶就已經是當地雙薪換屋族的指名首選,因為區內有明星學校三民國中、三民國小,被多處綠帶公園環抱與三民路上的綠樹如蔭相互輝映,文教氣息濃厚讓人彷彿置身台北的民生社區,當然也吸引不少家長設籍入住。巨城生活圈將是此區的代表商圈,區內生活機能便利,有新竹最大的果菜市場、錦華市場、惠民醫院、臺大醫院新竹分院。距離新光三越、SOGO百貨甚至是大遠百的購物人潮。

黃金圈5:三民商圈

氛圍悠閒,明星學區多

如重視文藝生活品質,在新竹市東、北區交接處,由自由路、中華路、東大路和經國路所包圍,並以民生路與中央路為十字軸線所構成的三民商圈,區內大樓密度低,出現了許多特色風味餐廳與Lounge酒吧,又緊鄰文化中心、演藝廳、新竹玻璃工藝博物館等文教公共設施,成為新竹市中心生活型態最悠閒的優質生活圈。

這裡以隆恩圳綠美化帶狀公園聞名,區內有新竹女中、三民國中、三民國小等明星學區,還有國賓飯店、新光三越百貨等設施,住商混合氣息濃郁;永慶不動產新竹光華加盟店店長邱子杰表示,從區內房價來看,中古透天每棟總價大約是在800~1,000萬元之間,較新的別墅總價在1,000萬到1,600萬元;若是中古公寓,25坪公寓總價約250~300萬元,屋齡10~15年大樓,每坪開價約12萬元。

而華廈及電梯大樓每坪行情則在10~13萬元之間,像是位在經國路一段538號內的中古社區「雲門天廈」,鄰三民國中明星學區,靠近新竹市主要幹道,買方指名度高,每坪開價就有12~15萬元;還有位在三民路、中央路之間的「昌益拓樸」社區,一邊是面向綠帶、另一邊臨中央路,規劃為50至76坪的電梯大樓4房,每坪喊價超過25萬元,主打頂級消費購屋族群。

在新竹各地蓋遍房子二十年,新華家建設總經理鄭釗學有其獨到見解,鄭釗學指出,新竹房市的演變始終跟隨著竹科人的腳步在變化。慈雲路與東西向快速道路、國道三號開通後,紓解糾結的交通路況,竹科人往竹北、南寮、竹南、頭份極為便利,過去幾年,竹科人陸續往周邊市鎮置產。

竹科人向外發展期間,竹市亦逢開發飽和狀態,房市略為沈寂,但近兩年有自辦市地重劃、打通巷弄、多條聯外道路開通等,再度吸引竹科人買氣回流,呈現眾案齊發景象。

在地專家觀點

永慶不動產新竹中正加盟 店經理 徐龍彬


親水公園區的住宅,以文化街、仁愛街、世界街為主,每坪從20萬元起跳,而位在文化中心周遭的產品,則以華廈與透天為主,以北大路166巷附近為主,房齡則也從10年起跳,此區域因為坐擁新竹市區綠地與休閒之地保值性強,每坪從20萬元起跳還一屋難求,至於位於商圈周遭巷弄的透天型產品,雖然房齡已在10年以上,但是生活便利又交通迅捷,總價約800~1,500萬的產品,此區域的產品不僅釋出量少之又少,只要一有委賣案件至多兩個月就會賣掉。

永慶不動產新竹光華加盟店 店長 邱子杰


這個區域緊鄰貫穿新竹市的經國路,周邊還有果菜批發市場、台大附屬新竹分院,生活機能完備,居住族群以公教人員、醫生為主;由於這個區域發展成熟,產品以中古屋為主,新成屋及預售屋的屋量不多。三民學區內交通便捷、環境優美、社區住戶單純,慕名而來的外移人口越來越多,而年底巨城百貨即將開幕,更將帶動當地房價上漲熱潮。如果以格局來看,3房含車位總價約400~600萬元,4房則視屋況而定,總價在500~800萬元間,房價相對親民,適合首購族。

黃金圈6:湳雅商圈

熱鬧人潮旺,房價親民在地最愛

位於新竹市北區的湳雅街生活圈,因湳雅街、光華街有大潤發賣場進駐,沿路有各式小吃店家,人潮穩定,算是新竹市較早發展的區段,當地聯外幹道以公道五路、湳雅街、武陵路與台68東西向快速道路交織成路網,公共設施包括湳雅公園、河濱公園,學區則有舊社國小、北門國小、載熙國小和光華國中,也都算是明星學區,不少父母指名遷入,也讓該區域的房市始終維持穩定上揚。

永慶不動產新竹東大加盟店協理陳紹慶表示,若以屋齡10~20年的電梯大廈來看,平均每坪行情為10~14萬元之間,像是位於武陵路179巷內的「荷蘭村」,詢問度相當高,3房加車位產品,總價500~600萬元;若是約20年以上屋齡、土地25~30坪左右的透天物件,每棟約在900~1,100萬元。

至於新成屋來說,位在光華東街一帶的「青木淳」,算是近年新建案代表,每坪開價18~21萬元,總價約1,200~1,500萬元,可以買到84坪、雙車位。另外,像是位在金竹路118巷內的「松濤.金竹」,具備鬧中取靜的特色,2009年底剛完工交屋,總戶數僅10戶,價格在1,500~2,000萬元之間,也是目前買方關注的物件。

在地專家觀點

永慶不動產新竹東大加盟店 協理 陳紹慶


湳雅商圈一帶重劃已經20多年,相較其他地區,這裡生活機能完整、交通便利本區的物件穩定保值,3房含車位的公寓,總價500萬元就能買到,若是4房,也僅須700萬元,親民價格適合首購族群進住。以店面物件來看,主要仍以湳雅街、水田街附近較為熱鬧,附近店住透天不少,土地20~25坪、建坪40多坪產品的總價行情至少都在1,500萬元上下,如果是在經國路旁,更是喊價到近2,000萬元;這一帶整體環境雖然不如竹北或是關埔計劃區來得新穎,然而因商圈早已成形,住戶之間大多熟識,不少當地第二代離鄉打拚後,還是選擇回到這個區域置產,因為「在地的」才知這裡的好。

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