便宜買屋頂級享受　百貨走進風城人的生活

黃金圈１：巨城生活圈

精華地段之最，行情再起

巨城生活圈所在核心位置正是新竹市中心、全區精華地段之最，從時間與空間連續面分析，古稱「竹塹」的新竹市，其地理位置主要位於北區和東區的交界地帶， 大致以站前商圈為核心，早期的商業中心是目前的北門街一帶，目前已轉移至站前商圈為主，以及其他成熟圈區聚集，商業行為頻繁，像是麥當勞、頂好超市等知名連鎖餐飲、超級市場等，都在此區開設，堪稱為老新竹人的集散區。

遠百表示，新竹巨城購物中心徵需求約5 千人，結合在地觀光資源與休閒文化，將能帶動在地商圈景氣。此區距離新竹火車站走路約5 ～ 10 分鐘，也因人口稠密、交通便利，包括新竹教育大學附小、民富國小、西門國小，也以這為學區中心點，加上棒球場設置在此，是新竹市同時具備學區、交通多項居住優勢的住宅區域，甫在中山路推出「水立方」的理德建設執行董事葉日全認為，本區佔有地段優勢，生活機能便利， 且學區完整，相當看好巨城開幕後勢。

永慶不動產新竹民富加盟店店東葉國光指出，因此區域土地取得不易，多以中古華廈以及透天厝為自住客或是換屋族的最愛，華廈每坪約在10.5 ～ 11.5 萬元左右，透天產品則集中在總價750 ～ 850 萬元的價格帶， 配合新竹的免費公車網絡，此區堪稱全新竹公共交通最密集最完善的一個區域。

黃金圈2：店面金三角

獵店族最愛，近一年漲2 成

而隨著巨城購物中心的開幕，附近民權路、民生路與中央路一帶，也成為獵店族鎖定的黃金金三角地帶， 永慶不動產新竹中央加盟店店長李秉文指出，此區交通四通八達，中華路為省道並且因為鄰近新竹火車站， 通勤十分便利，距離輕軌支線走路只要10 分鐘。屆時巨城正式營運，將吸引原本SOGO 與大遠百的逛街人潮。

許多店面買家就是看準這股「巨城商機」，紛紛創業當起老闆，或是出租變身包租公，周邊店面價格水漲船高，近一年來漲幅至少就漲了20％，目前價格仍持續向上攀升。至於15 年中古華廈約一坪12 ～ 15 萬元之間，5 年內新華廈約21 ～ 24 萬元。

交通機能優，店面效應強勢

大遠百商圈也是新竹市人氣相當高的熱區，鄰近新竹市政府、新竹火車站等，交通機能便利，屬新竹市早期發展鬧區，車程5分鐘範圍內，有三級古蹟城隍廟及中央市場等，也是人潮聚集夯點，更相互帶動拉抬房市行情。

由於大遠百商圈發展早、大型建地稀有，新建案多是位於巷內及200坪以下小面積開發。又因地處市中心精華地段，店面效應強勢，尤其是西門街、四維路一帶。至於住家，則以中古大樓為主，建議可往西大路靠近北大路尋找，或是車程5～8分鐘的磐石中學周邊，可免受鬧區塵囂打擾。知名社區有林森路「三和大樓」，住戶素質高、管理嚴謹，房價相較行情高出至少2成。

由於可開發土地少，大遠百生活圈並無大規模開發新案，多是小面積開發或建商選定區域集體收購老舊透天，再改建成大樓及電梯公寓新案。目前區內僅有2個建案，均位在巷弄內，分別是中山路247巷「水立方」、林森路182巷「晴園典藏」，基地面積均在200坪以內，其中「晴園典藏」開發面積更只有94坪。

雖然生活圈範圍不大，大樓單價差距卻相當明顯，其中近大遠百、附小學區的大樓社區，房價相對其它路段同類型大樓，要高出1.5～3成，尤其是勝利路、西門街一帶，因靠近大遠百商圈，步行可達。

黃金圈4：市府生活圈

綠地盎然，詢問度超高

鄰近大遠百商圈的市府生活圈，以新竹市中正路為軸心，是新竹市商業活動與商店聚集地，此區以中正路沿路兩側的產品條件最佳，鬧中取靜兼顧交通便利，建議以近親水公園、文化中心綠地來做選擇公寓、華廈類的首選條件。

此區域產品，因為市區改建不易，多以十年以上的集合式住宅、華廈與巷弄間的透天厝為主，永慶不動產新竹中正加盟店長徐龍彬指出，住宅類產品搶手火熱、詢問度超高之外，此區的店面腹地廣大，搶手程度一點也不輸住宅，店面範圍擴及武昌街、文昌街、北門街以及大同路一帶，加上附近的國際影城效應加乘，被稱為當地店面專家的徐龍彬笑稱：市府生活圈店面的炙手程度，甚至有人喊出沒有3,000萬買不到一家店面！

在地專家觀點

永慶不動產新竹民富加盟店　店東 葉國光

此區多為百戶不到的小型社區，建議購屋族多以學區為考量，加上市區車位一位難求，挑選距離公有停車場較近之物件，漲幅有空間且接手者眾多。北大、西大路這一帶商業活動頻繁，尤其距離大遠百商圈不遠，這個區域美食、人潮集中度頗高，價格卻僅僅是新竹東區約一半的價錢，搭配這裡公有停車場不虞匱乏，讓店面價值不斷攀升，又加上此區內的少年監獄、棒球場都是公園與竹市機關預定地，像是經國路和中和路交接的大鵬新村、約有500多戶的美學苑，在公共設施如圖書館健身房等加持下，未來此區的房價充滿想像空間。
 

永慶不動產新竹中央加盟店 店長 李秉文

其實在「巨城購物中心」話題還沒有開展之前，中央路、民權路、民生路、民主路一帶就已經是當地雙薪換屋族的指名首選，因為區內有明星學校三民國中、三民國小，被多處綠帶公園環抱與三民路上的綠樹如蔭相互輝映，文教氣息濃厚讓人彷彿置身台北的民生社區，當然也吸引不少家長設籍入住。巨城生活圈將是此區的代表商圈，區內生活機能便利，有新竹最大的果菜市場、錦華市場、惠民醫院、臺大醫院新竹分院。距離新光三越、SOGO百貨甚至是大遠百的購物人潮。

黃金圈5：三民商圈

氛圍悠閒，明星學區多

如重視文藝生活品質，在新竹市東、北區交接處，由自由路、中華路、東大路和經國路所包圍，並以民生路與中央路為十字軸線所構成的三民商圈，區內大樓密度低，出現了許多特色風味餐廳與Lounge酒吧，又緊鄰文化中心、演藝廳、新竹玻璃工藝博物館等文教公共設施，成為新竹市中心生活型態最悠閒的優質生活圈。

這裡以隆恩圳綠美化帶狀公園聞名，區內有新竹女中、三民國中、三民國小等明星學區，還有國賓飯店、新光三越百貨等設施，住商混合氣息濃郁；永慶不動產新竹光華加盟店店長邱子杰表示，從區內房價來看，中古透天每棟總價大約是在800～1,000萬元之間，較新的別墅總價在1,000萬到1,600萬元；若是中古公寓，25坪公寓總價約250～300萬元，屋齡10～15年大樓，每坪開價約12萬元。

而華廈及電梯大樓每坪行情則在10～13萬元之間，像是位在經國路一段538號內的中古社區「雲門天廈」，鄰三民國中明星學區，靠近新竹市主要幹道，買方指名度高，每坪開價就有12～15萬元；還有位在三民路、中央路之間的「昌益拓樸」社區，一邊是面向綠帶、另一邊臨中央路，規劃為50至76坪的電梯大樓4房，每坪喊價超過25萬元，主打頂級消費購屋族群。

在新竹各地蓋遍房子二十年，新華家建設總經理鄭釗學有其獨到見解，鄭釗學指出，新竹房市的演變始終跟隨著竹科人的腳步在變化。慈雲路與東西向快速道路、國道三號開通後，紓解糾結的交通路況，竹科人往竹北、南寮、竹南、頭份極為便利，過去幾年，竹科人陸續往周邊市鎮置產。

竹科人向外發展期間，竹市亦逢開發飽和狀態，房市略為沈寂，但近兩年有自辦市地重劃、打通巷弄、多條聯外道路開通等，再度吸引竹科人買氣回流，呈現眾案齊發景象。

在地專家觀點

永慶不動產新竹中正加盟　店經理 徐龍彬

親水公園區的住宅，以文化街、仁愛街、世界街為主，每坪從20萬元起跳，而位在文化中心周遭的產品，則以華廈與透天為主，以北大路166巷附近為主，房齡則也從10年起跳，此區域因為坐擁新竹市區綠地與休閒之地保值性強，每坪從20萬元起跳還一屋難求，至於位於商圈周遭巷弄的透天型產品，雖然房齡已在10年以上，但是生活便利又交通迅捷，總價約800～1,500萬的產品，此區域的產品不僅釋出量少之又少，只要一有委賣案件至多兩個月就會賣掉。

永慶不動產新竹光華加盟店　店長 邱子杰

這個區域緊鄰貫穿新竹市的經國路，周邊還有果菜批發市場、台大附屬新竹分院，生活機能完備，居住族群以公教人員、醫生為主；由於這個區域發展成熟，產品以中古屋為主，新成屋及預售屋的屋量不多。三民學區內交通便捷、環境優美、社區住戶單純，慕名而來的外移人口越來越多，而年底巨城百貨即將開幕，更將帶動當地房價上漲熱潮。如果以格局來看，3房含車位總價約400～600萬元，4房則視屋況而定，總價在500～800萬元間，房價相對親民，適合首購族。

黃金圈６：湳雅商圈

熱鬧人潮旺，房價親民在地最愛

位於新竹市北區的湳雅街生活圈，因湳雅街、光華街有大潤發賣場進駐，沿路有各式小吃店家，人潮穩定，算是新竹市較早發展的區段，當地聯外幹道以公道五路、湳雅街、武陵路與台68東西向快速道路交織成路網，公共設施包括湳雅公園、河濱公園，學區則有舊社國小、北門國小、載熙國小和光華國中，也都算是明星學區，不少父母指名遷入，也讓該區域的房市始終維持穩定上揚。

永慶不動產新竹東大加盟店協理陳紹慶表示，若以屋齡10～20年的電梯大廈來看，平均每坪行情為10～14萬元之間，像是位於武陵路179巷內的「荷蘭村」，詢問度相當高，3房加車位產品，總價500～600萬元；若是約20年以上屋齡、土地25～30坪左右的透天物件，每棟約在900～1,100萬元。

至於新成屋來說，位在光華東街一帶的「青木淳」，算是近年新建案代表，每坪開價18～21萬元，總價約1,200～1,500萬元，可以買到84坪、雙車位。另外，像是位在金竹路118巷內的「松濤．金竹」，具備鬧中取靜的特色，2009年底剛完工交屋，總戶數僅10戶，價格在1,500～2,000萬元之間，也是目前買方關注的物件。

在地專家觀點

永慶不動產新竹東大加盟店　協理 陳紹慶

湳雅商圈一帶重劃已經20多年，相較其他地區，這裡生活機能完整、交通便利本區的物件穩定保值，3房含車位的公寓，總價500萬元就能買到，若是4房，也僅須700萬元，親民價格適合首購族群進住。以店面物件來看，主要仍以湳雅街、水田街附近較為熱鬧，附近店住透天不少，土地20～25坪、建坪40多坪產品的總價行情至少都在1,500萬元上下，如果是在經國路旁，更是喊價到近2,000萬元；這一帶整體環境雖然不如竹北或是關埔計劃區來得新穎，然而因商圈早已成形，住戶之間大多熟識，不少當地第二代離鄉打拚後，還是選擇回到這個區域置產，因為「在地的」才知這裡的好。