編輯中心／新竹報導
文．余一凡、羅允
竹科商圈
竹科園區周邊的竹科人聚落，往往是新竹房市的重點生活圈，除了發展較早且受歡迎的龍山、安康、金山街等社區，另一個新興的聚落，就是正對園區大門口的關埔計劃區，受惠台鐵捷運化內灣線竹科站於今年11 月通車，更推升此區塊房市價量齊揚。
新竹科學園區擁有13 萬就業人口，其高消費力也帶動周邊房市，鄰近園區的社區，大多為竹科人群聚成形的生活圈，而能解決竹科人食衣住行的區域，房價往往極具支撐力，近兩、三年來，最受竹科新貴青睞的聚落，當屬正對園區大門的關埔計劃區。
關埔計劃區總面積約59 公頃，範圍大約在中山高、光復路、埔頂路與關東路之間，鄰近新都心計劃區、高鐵新竹站特定區，又有台鐵捷運化內灣支線經過，設於本區的竹科站今年11 月即將通車，可銜接至六家高鐵站、新竹火車站，讓園區的上班族通勤、出差均大幅縮短了時間，因而引爆新一波的竹科移民潮。
採民間自辦模式的關埔計劃區，由關長及光埔兩個重劃區組合而成，開發速度快，公共設施、綠地規劃多， 生活機能相當完善，可說是為竹科新貴量身訂作的專區。目前關埔計劃區以3 房電梯華廈含車位為主力產品，購屋族以竹科人最多，也有部分比例為工研院員工，或為子女置產的清、交大碩士班學生家長。
學區方面則有雙語科園國小、龍山國小、光武國中、科園實中等，採買可前往關東傳統市場、長春市場， 或是2 年前開幕的COSTCO 量販店，附近更將打造「潮區計劃」，欲引進五星級飯店、影城、精品商場、商辦及住宅大樓，可望帶動重劃區繁榮。由於交通、採買、學區機能均優，眾家建商早已看好關埔計劃區潛力紛紛進駐推案，帶動近年來房市交易升溫，竹科人入住率相當高。而關埔計劃區雖為新興生活圈，但受到光復路商圈的帶動，新成屋的店面投資效益也被看中， 尤其是關新路兩側最熱門。
竹科人聚落１ 關長重劃區純住宅特夯
永慶不動產東區關新加盟店經理邱慶倫指出，關長重劃區發展已有4、5 年，住宅純度相當高，範圍大致位於光復路以北、關東路以南、新莊街以東，面積約14 公頃，偏向住宅區型態，街廓規劃整齊，環境單純幽靜， 核心地帶就是關新路上的日光公園，綠地遼闊達3,500 坪，是附近居民的運動休閒良所，星巴克、摩斯漢堡、多那之咖啡也圍繞在公園周邊，指標性餐飲品牌的進駐，顯見生活圈的人氣漸旺已帶動商機。
此外，從關長重劃區沿關新路步行3、5 分鐘即可到達竹科站，到竹科園區也僅需10 分鐘內車程，便利的交通優勢，吸引不少竹科的換屋族，因而推升住宅物件行情。邱慶倫表示，目前關長重劃區內以電梯華廈居多， 新成屋每坪約20 萬元，預售屋每坪約24 ～ 25 萬元， 日光公園第一排的豪宅則已站上3 字頭，如「富宇君鼎」、「敦峰」等指標性豪宅詢問度都相當高；17、18 年的中古屋每坪約14 ～ 16 萬元，10 年左右每坪也要17、18 萬元；店面行情每坪約60 萬元，但釋出量不多，需耐心留意。
在地專家觀點
永慶不動產東區關新加盟店 經理 邱慶倫
關長重劃區擁有近園區、公路、台鐵捷運等交通優勢，偏向住宅區型態，街廓規劃整齊，環境單純，建物多為針對園區客量身打造的電梯華廈，關新路上還有占地3,500 坪的日光公園， 內有溜滑梯、鐘樓等設施，是附近居民的運動休閒好去處，公園旁還有星巴克、摩斯漢堡等知名餐飲店，生活機能豐富。此外，沿關新路步行3、5 分鐘即可到達台鐵捷運竹科站，到竹科也僅需10 分鐘內車程，吸引不少竹科的換屋族。未來竹科站通車後，可望再上揚1 ～ 2 成。
竹科人聚落２ 龍山社區優質透天熱門
若偏好獨棟透天厝，可往光復路、科學園路上的龍山社區尋屋。龍山社區即科園社區，範圍大致西以高速公路交流道為界，南至科學園區，北臨光復路一段，區內最大特色就是美食餐廳特多，各國料理應有盡有，不僅能滿足竹科上班族的飲食需求，也吸引市區的人常來此打牙祭。
永慶不動產新竹科園加盟店店長姚鴻霖建議，由於龍山社區發展成形得相當早，此區主力物件多為地坪25～30坪、屋齡15～20年的3樓透天別墅，總價約1,200～2,000萬元。
龍山社區環境還有一大優勢，就是鄰近園區的靜心湖公園，占地10公頃的園區內有渡船碼頭區、露營烤肉區、中國庭園區、假日廣場區及多項運動休憩設施，讓住居品質大大加分，是竹科人休閒的好去處。面靜心湖的中古透天總價約2,000～3,000萬元，客層多為園區高階主管，不過釋出量少。近來備受注目的建案，則是臨湖畔的「華固天湖」，為一強調鋼骨結構的住宅大樓，專攻金字塔級頂端，一坪喊價高達50萬元，挑戰新竹豪宅最高價。至於安康社區也是園區旁一個住商分離的優質社區，以地理位置而言，臨近原本就已發展成熟的老爺酒店、光復路鬧區，步行5～10分鐘即可達到靜心湖，10分鐘可至日光公園，離明星學校科園國小也相當近，生活機能並不亞於其它竹科生活圈，本區主力也是地坪25～30坪、屋齡15～20年的3樓透天，總價約1,000～1,500萬元。
竹科人聚落３ 金山社區租屋需求大 高投報誘人
此外，由於科學園區與清、交大均屬於同一個租屋區塊，也是新竹市租金報酬率較高的地段，以金山社區為例，多為屋齡10年左右的透天店住，一樓當店面，樓上改裝成套房出租，投資報酬率均有6％以上，相較單純店面的投資報酬率高出許多。
永慶不動產新竹園區加盟店店長彭豪慶建議，若以投資收租為目的，則可考量鄰近園區後門的金山街社區。因為本區也是美食重鎮，各式餐飲店家林立，許多初到竹科上班的員工常選擇先在此落腳，因此出租套房非常盛行，有些大廠甚至包下整棟大樓提供員工住宿，租屋需求量始終居高不下。目前金山街的物件以套房為大宗，透天店面加套房總價約3,000萬元左右，透天分隔9間套房物件總價約1,400～1,500萬元，分隔成30至40間的套房大樓總價約4,000～5,000萬元，非常搶手，想當包租公宜把握機會。
明湖路生活圈離市區僅10分鐘車程，除坐擁自然山林景觀外，附近還有新竹八景之一的青草湖風景區。建商也結合當地清幽環境，推出高級透天別墅社區搶市，外觀類似小型歐洲村，吸引了許多竹科退休高階主管到此購屋。本區主力物件為3～3.5樓的透天別墅，以地坪30～80坪、建坪60～150坪的產品為大宗，像是明湖路前段的煙波飯店周邊，因可就近觀賞湖景，屬於高級別墅聚落群，獨棟每戶約2,000～3,000萬元，雙併每戶約1,500～2,000萬元；至於明湖路1000巷以後的區段，多為連棟型別墅，因位置較遠，房價每戶約800～1,500萬元。
智慧新竹，關埔計劃 範圍：
新竹市東區，埔頂路以南、慈雲路兩側為「光埔自辦市地重劃區」；關東路以南、光復路以北與新莊街以東的「關長市地重劃區」
面積：
總面積約59公頃，「關長」為14.13公頃；「光埔」為44.89公頃。
未來發展：
大家所熟知的「內灣支線輕軌」，實際上是連結高鐵新竹站與台鐵新竹站的高架雙軌電氣化系統，採捷運化營運模式，在關埔計劃區中設置的車站是竹科站（新莊站），預計2011年通車營運。公共設施用地計59.02公頃。新竹市政府預計劃設一所雙語國小、一所完全中學、一處機關用地與兩處交通用地，並配合留設公園、綠地及兒童遊樂場，做為居民休憩之用。總太建設、駿億電子、全球人壽的「潮區計劃」預計分4期開發，包括大型商場、影城、飯店、住宅、商辦大樓、精品Outlet Mall等。其中第一期已於2011年6月啟動，將由駿億電子率先在3,000坪建地規劃推出住宅預售案，總銷金額110億元。商場的部份目前包括法商迪卡儂、家樂福、全球影城等將進駐展店。日本知名的「加賀屋」頂級溫泉旅館，也是引進的招商對象。
在地專家觀點
永慶不動產新竹科園加盟店 店長 姚鴻霖
關埔計劃區的關長特區已成形，純住宅區環境優，光埔特區則有「潮區」題材，建物多為電梯大樓住宅，新成屋行情每坪約20～30萬元，如「北歐」、「芬蘭」、「丹麥」都是詢問度高的建案，預售屋每坪約30萬元起跳，10年中古屋則每坪16～18萬元。購屋族以竹科人最多，也有部分比例為工研院上班族，或為子女置產的清、交大碩士班學生家長，增值潛力大，如偏好透天厝可往光復路、科學園路上的龍山社區尋屋，也可留意安康街、安富街一帶的安康社區。
永慶不動產新竹園區加盟店 店長 彭豪慶
關埔計劃區以自住置產客戶為主力，生活機能完善，像是鄰近的主幹道光復路、關東傳統市場等商圈原本就發展成熟，新崛起的COSTCO生活圈、日光公園生活圈也已成形，人氣漸漸匯集。學區方面，則有關東國小、科園國小、新科國中、光武國中等校，文教氣息濃厚。由於交通、採買、學區機能均優，近年來房市交易熱絡，竹科人入住率相當高。金山社區則因租屋需求量龐大，物件以套房為大宗，平均投報率約5～6％，且收租穩定，資金充裕者可多留意進場機會。
