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重劃區再造 豐富都心生活機能

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#藝文特區 #重劃區 #開南大學 #南崁 #置產秘訣 #預售 #政策 #多空

編輯中心/桃園報導

文—馬若曦、王玉琴 部份圖片提供—桃園縣政府城鄉發展局

屋買未來,在桃園區內擁有不少重劃區,雖尚在發展中,但其周邊擁有不錯的生活機能, 相當值得進駐。這些重劃區也各具特色,如八德重劃區內已經有大型建商看中,吸引投資, 房市狀況加溫;強調水岸住宅的經國重劃區、具休閒機能濃厚的大竹重劃區,都相當適合退休族。

八德擴大都市計劃

桃園八德市的八德重劃區,佔地164.78公頃,在八德擴大都市計劃中,將會建造50米寬的大道,是桃園縣前所未有的。兩條呈L形的50米綠園道,將連結台4 線,並接上6號生活圈道路,而綠園道也將保留做為桃園捷運路廊。此外,區域內還會興建兒童公園、運動公園、水岸花香公園、市民廣場、兩座環保節能公園、果樹公園、生態濕地公園、古厝公園、原生植物公園等11座公園,甚至包括中央大學校園預定地、捷運轉運區等,都在規劃範圍中。 這裡未來也會成立八德行政中心,包含像是八德市公所以及國中、小學,可說是生活機能一應俱全。八德重劃區在民國99年已完成區段徵收,並進行3次土地標售,物件全數脫標,遠雄更是一舉拿下五千坪土地, 可見其看好八德市的發展。永慶不動產八德介壽加盟店店長楊昆榮表示,目前區域內指標個案,就屬遠雄推出的「艾菲爾」,以50-100坪規劃,總戶數達300 多戶,每坪行情在20萬元上下,含車位總價約1,000萬元起。

其隔壁由英喬建設興建的「英橋領袖」,屋齡雖已經4年,規劃50-90多坪,每坪行情約15-18萬元。位於中正路與長生路大方位建設「貝森朵芙」,基地面積1,200坪,規劃30-47坪,以2-4房產品為主,社區戶數有190戶,每坪行情約15-18萬元,八德市公所周邊另有瑞堂機構「冷翡翠 NO.5」、冠奕建設「深耕NO.8」、益合建設「首爾」、慶賀建設「第五大道III」等頂級電梯別墅全新開發案陸續推出,各具品味及獨特性,本區發展值得各廣大需求族群拭目以待, 功能性、機能性、居住環境及交通皆便利,擁有學區、公園、行政文教,且未來八德捷運站完成後,四通八達的交通將對此區增添不少「希望之城」的生活圈藍圖。

八德擴大都市計劃

八德市區域內有大湳商圈與大潤發商圈,大湳商圈屬於早期發展的傳統商圈,範圍包含介壽路以西、國際西街以東、永福西路以南、建國路以北,生活機能成熟,郵局銀行、大湳傳統市場,就學有大成國小,永慶不動產八德介壽加盟店店長楊昆榮另指出,由於大湳商圈發展早,廣福路一帶以舊式透天為主要住宅產品,平均為一棟總價約為500-800多萬元。預計102 年動工的桃園捷運綠線,已計劃在此商圈設站,屆時更能帶動商圈發展。 大潤發商圈則以介壽路二段的大潤發為中心,也提昇四周房市交易。知名社區如「歐洲學院」、「巴黎花都」、「海德皇家」等,屋齡皆在5年以內,平均行情每坪約15-16萬元。屋齡約17年的「力霸倫敦城」, 總戶數有1,400多戶,每坪行情約在9-10萬元。

廣豐重劃區則是位於大湳商圈內,區域範圍包含介壽路、桃德路、大明街、大智路所圈起的範圍;而廣豐重劃區又稱廣豐工商綜合區,原為廣豐紡織廠,近年由於產業外移,因此座落在精華的大湳商圈內,機能不差。未來此區更會規劃廣豐商城,樓地板面積將有15,000坪,為大型購物中心,國賓影城也將會進駐, 預計102年12月1日完工,103年3月1日開幕,屆時必能帶動人潮前往消費,活絡經濟。看好未來,近年如桃大建設、竹城建設紛紛在此推案,竹城建設推出的新成屋案「竹城六本木」,每坪行情約16-18萬元, 二期也將推案。 在廣豐重劃區北邊,則是大福重劃區,範圍包含大明街以北,包含桃德路、力行街、大福街、思源街一帶。周邊有大湳商圈,愛賣、特力屋、大潤發、遠東百貨、新光三越等提供採買購物之便,附近並有思源公園、陽明公園,可供居民運動休閒。

鄰近大湳商圈與介壽路的東勇重劃區,從東勇北路以西、忠勇街以東、義勇街以北、大勇國小以南為範圍,是下八德交流道後第一個重劃區商圈,鄰近北二高、桃園後火車站,交通便利。重劃區內以透天住宅為主,大多為5年內屋齡,總價在1,000萬起,還有大勇國小、大成國中的學區,就學方便。預計102年動工的桃園捷運,也將從桃園後站貫穿到介壽路上,在鄰近介壽路處會有捷運設站,無異更能夠帶動東勇重劃區房價。在此區內有宜誠建設推出的「君臨天下」, 規劃50-110坪,屬屋齡3年的頂級住宅,每坪行情約17-18萬元。 另外,還有不少建商也在此推案,像是預售案「廣豐公園No.1」第一期每坪行情則在20-23萬元,第二期也將會推案。另外,鄰近東勇重劃區則以住宅產品為主,5年內透天一棟總價約為1,000-1,500萬元。

低密度住宅大竹重劃區,休閒別墅為主

除八德市外,鄰近的桃園縣蘆竹鄉的大竹重劃區, 位處於南崁、桃園市、中壢市等地區之間,鄰近中山高、北二高,大竹路往北可連結到中山高南崁交流道,往東則為機場支線南桃園交流道,往西可接大竹交流道,開車僅需10-15分鐘以內,而與青埔高鐵特區的距離僅約6公里,交通優勢下,使大竹重劃區得以在短期內迅速發展。 大竹路南側即為大竹重劃區,發展以大竹路為中心, 沿線不少商家、餐廳,由大竹路為核心,延伸至大竹國小、大竹國中學區,可說是為首購族提供不錯的就學環境,也有便利商店、黃昏市場、超市賣場、郵局,生活機能佳。已發展約10年的大竹重劃區,屬低密度開發住宅區,區域內以連棟別墅為主要住宅產品,且區內共有14座公園綠地,住宅天際線低、無壓迫感,環境舒適寧靜,是不少退休族群選擇移居的首選區域。相對於大竹路北側的舊市區,以舊式透天和中古公寓為主,在大竹路南側的重劃區域,市容相對較為美觀漂亮。

永慶不動產桃園大竹加盟店店長劉善榮表示,重劃區內主力產品以透天別墅為主,屋齡多在10年以內,建坪在60-90多坪內居多,總價約在800-1,000萬元以內,屋齡在10-20年的別墅,總價則在650萬-900萬元間。指標案「璽悅名邸」地坪為20-43坪,建坪為67-105坪,總價約950萬起;近年也有建商將電梯加裝在別墅內,位於大福路的「高帝城堡」,地坪50- 58坪,建坪115-123坪,總價約在2,000萬元起。 永慶不動產桃園大竹加盟店店長劉善榮表示,建議首購族群可尋找電梯住宅產品,屋齡約6年的大樓,每坪行情約在12-13萬元,坪數約在40坪上下,總價在400多萬即可入住。由於周邊有開南大學的學生租屋需求,也有不少透天改建成套房出租,如果是已裝潢好、隔好套房的透天,總價約在800-900萬元之間, 但若是尚未裝潢好的透天,總價約600萬元起。

大竹重劃區擁有地理條件上的優勢,不論要到高鐵站、航空站、桃園市區、中壢市區,車程都在15分鐘左右,房價相對具有保值性。同時具有「離塵不離城」的生活環境,周邊還有桃園縣代表的埤塘公園, 成為當地景觀特色,而開南大學所形成的商圈風格, 也替大竹重劃區帶來濃厚學風氣息。
在地專家觀點

永慶不動產桃園大竹加盟店 店長 劉善榮


大竹地區早期由於容積率的限制,以透天別墅產品為主,全新的透天別墅,沒電梯設備的總價在1,700-1,800萬元左右,有電梯的則要2,000萬元起,屋齡超過10年的透天,平均每坪約12-13 萬元,總價也要800-1,000萬元。此區大樓產品相對較少,但由於周邊有許多工業區,就業人口龐大,大樓入住率都有99.9%, 常常是一屋難求,知名社區如「宜誠領袖」、「星光麗緻」、「音樂桂冠」、「大築A+」等,屋齡皆在6年左右,以三房加車位為主力產品,每坪行情約12-13萬元,總價約400- 600多萬元。

永慶不動產八德介壽加盟店 店長 楊昆榮


八德市鄰近桃園市,但房價相對親民許多,區域內的大湳商圈、大潤發商圈生活機能成熟,採買便利,並有廣豐重劃區、東勇重劃區、大福重劃區等。在地建商桃大建設推出的「桃大君匯」, 位於陽明高中旁,高樓層可面玉山公園景觀,規劃67、81、121 坪,並選用制震系統,打造頂級客層雍容富麗的生活場域,每坪行情約18-20萬元。另外,三本建設推出的「三本阿曼」規劃45、54坪的3、4房兩種格局,行情每坪約15-18 萬元,此區房價仍算是中低價位。

中壢後寮里自辦重劃區,多功能體育園區受注目

中壢後站地區擁有後寮里自辦重劃區,鄰近審議中的中壢多功能體育園區、中原商圈、忠貞商圈等,生活機能算是相當成熟。太子商區包含後興路、後寮路、中山東路三段一帶,太子建設推出的建案「太子天廈」,是其又一大型社區作品,樓高24樓,規劃2-4 房、24-52坪,未來會有捷運經過,目前每坪成交行情在12-15萬元間。

永慶不動產中壢環中加盟店店長吳興華表示,周邊最受注目的利多建設,為中壢多功能體育園區的開發, 範圍東以中山東路為界,南以龍興路、龍慈路為界, 西鄰龍岡路、龍智路,北鄰環中東路,面積有130多公頃,除了設置運動公園用地,面積8.17公頃,規劃為森林公園使用,並設立生態濕地、水池、草原、密林區等多種設施,更以多層次混種植栽,廣植原生種之誘鳥、蜜源與食草植物,建立生態綠網。在綠意盎然中,同時規劃各項健康步道、自行車道、廣場等,增加民眾休閒運動的場域,並提供戶外表演及其他戶外大型活動之用。此外,還規劃一條60米的綠色園道, 及其他小型公園、停車場、國中小學、住宅區。

後寮理自辦重劃與多功能體育園區位於中壢後站商圈,此商圈緊鄰中壢火車站,區域內有中原大學、清雲科技大學。以中原大學為中心,包含中山東路一段、環中東路、新中北路、普忠路等路段,形成所謂的中原商圈,商圈發展繁華,餐廳小吃集聚,夜市美食雲集,家樂福、大潤發、傳統市集一應具全,採買便利。永慶不動產中壢龍岡加盟店店長邱敏忠提及, 此區住宅產品以別墅居多,屋齡多數在5年以內,總價在1,500萬起,獨棟的別墅區域,環境清幽加上鄰近校園,有不少教授、教職人員選擇在此購屋。


忠貞商圈相鄰太子重劃區商圈,包含中山東路、龍東路、龍南路、新生路、龍岡路、後興路等範圍,住宅建地有三萬坪,5年前開始有建商推出建案,住宅產品以別墅為主,總價約在650萬起至1,200萬元,而目前推出的新建案別墅,總價則要1,300萬起。永慶不動產中壢龍岡加盟店店長邱敏忠說,區域內有富旺建設推出的新建案「HOLD住計劃」,為豪宅型大廈產品,佔地總面積有2,000多坪,每坪行情約16萬起。區域內有忠貞國小、富台國小、普仁國小、龍岡國中、南亞技術學院等學區,及家樂福量販店、敏盛醫院、最大的忠貞傳統市場、黃昏市場,地區生活機能性指數高。


交通部分,聯外道路除台鐵、高鐵之外,中壢後站龍岡地區與中山高的主要聯繫道路為中山東路、普忠路、外環道,車行僅10到15分鐘,可接軌中壢交流道、新屋交流道。與北二高的主要聯繫道路為中山東路、龍岡路、龍南路,車行僅約10分鐘,可接軌大溪交流道,中壢市內大型土地漸漸稀少,因此近年開發皆以中壢後站龍岡地區為主,龍岡本身也擁有近10萬坪的建地,且距中壢市不遠,加上龍岡地理位置是位於中壢市中心與八德市之間,受到八德都市擴大計劃影響,相信未來必能帶動此區房價狀況。

在地專家觀點

永慶不動產中壢環中加盟店 店長 吳興華


中壢火車站前站的土地已經漸漸稀少,因此近年發展建設多偏向後站,最大的利多就是多功能體育園區計劃,農地變更為住宅用地,將當地住宅空窗情形加以彌補,帶動整體房價。商圈內以別墅和大樓住宅產品為主,新案大樓「杭州麗緻」規劃28-39坪,每坪行情在18-20萬元,目前區域內指標新案「傳世三希」由於強調頂級的養生社區,每坪則開出28-30萬元。中古別墅整棟總價則在500-800萬元, 新建案別墅總價則要1,200萬元起。

永慶不動產中壢龍岡加盟店 店長 邱敏忠


中壢後站大龍岡都市計劃內有中原商圈、太子商圈、忠貞商圈, 多功能體育園區(審議中),四個商圈彼此鄰近,相聚僅幾百公尺,可說是生活機能相當集中。住宅產品以別墅住宅為主,位於龍岡國中旁的「HOLD住計劃」,是中壢首座歐式古典建築,擁有藝術圓頂外觀,氣派非凡,行情每坪約16萬元上下。當地全新的別墅總價約為1300萬起,如果屋齡30年以上的透天,每坪土地成交約13-15萬元,一棟總價約為450-550萬元。中古電梯大樓有車位,每坪行情約約10-11萬元,若無車位則行情稍低,每坪約為8-10萬元。

經國重劃區打造水岸住宅

桃園市區擁有兩大重劃區,分別是經國重劃區與中路重劃區,經國重劃區範圍東以春日路為界,西、南以南崁溪及南平路為界,北至有恆街及經國路,計劃面積為57.20公頃,規劃水岸公園綠帶及小型轉運站,永慶不動產桃園莊敬加盟店店長曾楷綸表示,經國特區第一區還會規劃一條春日路到南崁溪的30米道路,沿著南崁溪規劃公園,住宅也沿著綠帶公園,打造水岸景觀住宅,未來勢必展現不一樣的桃園新門戶意象。

中路重劃區則為桃園市廈門街以北,國際路以東,永安路以西、文中路以南的範圍,因鄰近桃園機場與國道2號南桃園交流道,具交通便捷之優勢。計劃打造區內,將規劃中央公園、國中小、司法園區,以及桃園縣最大的60米大道,打造優質住宅環境。

而桃園市中正藝文特區,可說是桃園市房價最高的區塊,以展演中心為中點,離展演中心愈近,房價愈高,特區內的「中悅御之苑」,規劃125、160坪,屬大坪數規劃,每坪行情已超過30萬元以上。百川建設推在永安路推出的「大吉吉」,每坪開價22-24萬元, 成交價約在18-20萬元。永慶不動產桃園藝文加盟店店長徐承中指出,屋齡約7年的「竹城東京」,高樓層有景觀每坪更是成交到25萬元,屋齡10多年的「竹城和賞」,每坪也還有17-18萬元的行情,可見此區房價保值性高、房價支撐力道強。

在地專家觀點

 永慶不動產桃園莊敬加盟店 店長 曾楷綸


中正藝文特區是桃園縣府重點發展區,也是桃園房價最高的路段,有桃園信義區之稱,許多活動都會在此舉辦,如跨年、桃園燈會、金馬獎頒獎典禮等,展演中心與藝文廣場也常舉辦藝文活動,住宅可說是桃園首善之區,也是桃園市的指標豪宅聚落,中悅建設推出的「世界中心」,樓高38樓,集合辦公、商業、住宅等機能,開價每坪42- 53萬元,也為當地房市帶起推波助瀾的效果。未來有中路與經國雙重劃區相輝映下,再加上五楊高架的完工及未來機場綠線捷運的加持,此區發展指日可待。

 永慶不動產桃園藝文加盟店 店長 徐承中


桃園市的藝文特區可說是集生活機能、建設於一身明日之星,以藝文特區為中心,周邊有不少豪宅,「葛里法一期」位於中正路上,屋齡6年,每坪行情在28-29萬元,反應不錯,預估目前施工中的「葛里法三期」,推出價格每坪約在35萬上下,詢問度頗高。附近的同安街,也有昭揚建設推出的「昭揚大隱」也屬於豪宅型產品,每坪開價約30萬上下,成交價在25- 26萬元間。

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