撰文—白富美
儘管政府公布的物價指數不高，但油電雙漲外，「黃小玉」早已漲翻天，生活物價竄高令人喘不過氣，偏偏全球經濟疲弱，全球央行只能靠降息和量化寬鬆管理來振興經濟，以致全球陷於低利率、低成長環境。在這種兩低一高時代，資金存在銀行，高物價吃掉利息，投資該何去何從？寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎建議投資人，不同時代就要有不同思維，投資也要有另類選擇。
晨星基金研究統計，今年以來，國家型基金以邊陲國家（土耳其、越南）股票基金表現最亮眼，產業型基金─生物科技和不動產證券化基金（REITs）則緊追兩國之後，成為表現最佳兩大類產業基金。
經濟景氣循環已來到頂端，寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析，企業獲利想再創新高，將面臨嚴峻挑戰，投資股票將面臨成長趨緩的困境，債券雖是景氣走下坡時的理想選擇，但當前低利環境難與通膨抗衡，抗通膨的資產首推房地產；在這景氣循環裡，具防禦性的生技醫療產業也是眾所注目投資焦點。
吳宗穎管理的寶來全球不動產證券化基金，今年以來到6月底的績效表現，排名在國內投信發行同類型基金中名列前茅，表現也贏過不少外幣計價同類型基金。他分析，儘管目前全球還籠罩在房地產泡沫陰影下，特別是歐元區，相較股票和債券的虛無飄渺，不動產是一種實體資產，尤其對擔憂通膨的投資人，房地產不僅保值、還有增值的潛力。
再從景氣循環來看，吳宗穎說：「我們目前所處時代，與過去經濟景氣循環很不一樣。」美國30年代大蕭條時期，當時經濟蕭條、低利率，大家面對是通貨緊縮；之後，儘管不斷有石油和區域型的金融危機，但全球仍是處於高成長、高利率、高通膨的時代，惟如今全球不僅處於低利率，經濟增長不若之前強勁，國際貨幣基金（IMF）7月剛再下修今、明兩年全球GDP增長預測各0.1和0.2個百分點，新興市場的經濟增長力道也減弱，他說：「這是第一次，全球面臨低成長、低利率、高物價的時代。」
景氣循環觸底，景氣翻揚時是投資股票好時機，央行啟動降息時是持有債券的甜蜜點；吳宗穎指出，已開發市場儘管經濟低成長，美歐仰賴新興市場賺錢推升企業營收，如今中國為首的新興市場經濟也放緩，企業營收是否已見頂？還是能續創新高？值得密切注意，但從景氣循環周期來看，高成長是一大挑戰。
中國和南韓啟動降息周期循環，開啟投資債券時機，惟美歐利率已來到歷史百年罕見的低檔，公債價格偏高，吳宗穎指出，國人偏好的高收益債券資產，與股票連動性高，一旦風險升高，這類債券不免受拖累，股票和債券各有千秋，終究不如房地產是種實體資產，更具能抗通膨。
REITs另類投資選擇
股票和債券是大家耳熟能詳的資產，至於不動產，升斗小民申購自住房地產，就要像蝸牛背負房貸長達20年之久，至於自住以外的不動產，投入成本相對較大，這種投資被視為有錢人的金錢遊戲。
但隨著金融商品多元化，不動產投資不再是富人的專利，透過REITs，一般人也可以間接當美歐大都會的知名商辦大樓或購物中心的股東和房東，例如紐約的通用大樓、波士頓的漢考克大廈是美國A級的辦公大樓，就是由波士頓地產（Boston Properties）REITs所持有、或是持有大型、高檔購物中心的賽蒙地產（Simon Property）REITs。
若比較2000年到2005年4月，美歐不動產大多頭時期，不動產表現遠優於高收益債、全球股票；儘管2007年次貸危機和2008年全球金融海嘯，近3年來歐債危機層出不窮，儘管美歐房地產泡沫幻滅，2009年2月底風險性資產觸底以來，全球不動產依然表現優於股票和債券。
投資不動產證券化基金，吳宗穎指出，不僅有租金收益的配息，還有不動產潛在資本利得（損）空間；與高收益債券相比較，REITs投資標的是實體資產，高收益債只是企業的債信，更重要的是不動產可抗通膨、又有增值潛力。
吳宗穎表示，透過REITs小額投資，投資人就有機會當全球房東、收租金，是股票和債券之外，一項不錯的另類投資選擇。
儘管美國這一波不景氣肇因是房地產泡沫，美國不動產似已止跌、價格在谷底徘徊，吳宗穎強調，美國不動產類別眾多，住宅房地產是否止跌要看區域，價格何時回到次貸危機前的價位，尚難定論。但商用不動產方面，2008年雷曼兄弟破產到2009年間，價格一度重挫4、5成，惟如今價格較2007年微幅上揚6％，完全沒有回不去的問題。
美國儘管經濟成長將趨緩，就業市場復甦緩慢，個人可支配所得成長也非常緩慢，儲蓄率可望緩步回升，但美國聯邦準備理事會（Fed）刻意維持寬鬆資金環境，有利REITs，由於資金成本持續創新低，銀行對於商用不動產借貸意願持續上升，CMBS（商業抵押擔保證券）發行量穩定成長，加上今、明兩年商用不動產供給量非常低，可望抵銷市場負面因素。
再從價格上來看，吳宗穎評估，美國REITs評價尚屬中性，高股利相對吸引，REITs目前為96％，低於歷史平均102％，平均股利率約3.5％，相對10年期美國國庫券高出200基本點（1個基本點就是0.01％）。再者，REITs財務品質健全，負債/營利比降至低水位，CDS（信用違約交換）處於低檔，顯示財務相對安全、違約風險低。
亞洲房地產火紅今年以來不動產指數表現亮麗，其中亞洲不動產更勝於美歐。吳宗穎表示，近來台灣有東京買房團，日本土地價格經過20年的調整，下跌空間有限，尤其辦公大樓市場出現回溫的跡象。日本6月辦公大樓空置率上升至9.43％，由於6月新增供給增加，但下半年供給將快速減少；東京辦公大樓的淨吸納率轉正，空置率上半年將觸頂。
至於住宅部分，吳宗穎分析，東京4月公寓新增供給4,211戶，新增供給部分簽約率高達81.7％，由此可見大東京公寓市場將在未來幾年持續旺盛，主要係受房貸抵押率低、人口持續湧入東京、租金收益率約4％，遠高於存款利率。
兩岸中國人競相前往東京置產，吳宗穎指出，中國嚴格執行打房政策兩年來，資金紛紛赴海外尋找出口，中國資金溢出，東京、新加坡和港澳等區，最能感受到中國人買入不動產的力道。
日本租金率約4％，新加坡則有4.5％，相較台灣僅有1.7％，美國的3.5％，吳宗穎指出，在當前全球低利率環境下，這種租金收益有其吸引力。預估新加坡商用不動產租金，可望隨經濟狀況改善於今年落底；4月新加坡房屋銷售量2,487戶，創5年來次高紀錄，融資成本低，房市投資需求將持續上升。新加坡地產股經修正後評價吸引，但需留意政策風險，如果第2季中高價房銷售持續上升，須注意第3季政府將祭出更嚴厲的打房措施。
吳宗穎指出，歐元區的房租率雖高達7、8％，但礙於歐債危機風險，目前僅能挑優質地區和REITs投資，全球REITs股利率回升緩慢，目前評價合理，在台灣坐擁全球不動產，宜以美國和亞洲為布局重點，美國是看好股利率，亞洲則有較多的成長契機。
目前全球還籠罩在房地產泡沫陰影下，特別是歐元區，相較股票和債券的虛無飄渺，不動產是一種實體資產，尤其對擔憂通膨的投資人，房地產不僅保值、還有增值的潛力。
