專題／繳21萬遺產稅、能省43萬土增稅 國稅局不會主動提醒的節稅關鍵
2026/07/16 17:40
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
夫妻間的贈與房屋，土地增值稅屬於不課徵，並非免土地增值稅，未來如果有出售行為，仍要計算期間的土地漲價總數額，課徵土地增值稅；不過，如果是繼承取得，移轉現值是以繼承時的公告土地現值為準，等於同樣規劃未來出售房屋，卻能省下一大筆土增稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，最近處理到的案件是遺產稅要繳納21萬元，但是未來出售房屋，土地增值稅可以省下43萬元，一來一往等於能倒賺22萬元稅金。
他表示，一名先生在民國114年利用夫妻贈與，將名下一間華廈，登記到太太名下，並在同年4月間完成移轉登記，由於夫妻贈與只有繳納房屋契稅，不需要繳納土地增值稅及贈與稅，所以過戶時產生的稅費並不多，坊間也常常利用這個方式來移轉所有權登記。
但是，夫妻贈與土地增值稅屬於不課徵，並非免土地增值稅，而該房屋是先生民國95年間取得所有權，所以夫妻贈與後，土地的前次移轉現值仍然維持在民國95年先生取得所有權的時間點。
死亡前2年贈與併入遺產 反而重設土增稅起算點
也就是假設太太受贈取得後，未來在民國120年出售該房屋，土地增值稅必須由民國95年計算到民國120年的土地漲價總數額，課徵土地增值稅，並非由114年夫妻贈與取得後，計算到120年的土地增值稅，這是「不課徵土地增值稅」的意思。
繳21萬元遺產稅 未來可省43萬元土增稅
今年這名先生過世了，因為華廈是死亡前2年內的贈與，所以該太太受贈取得的房屋，依照《遺產及贈與稅法》第15條規定，必須合併計入遺產稅申報。經過國稅局的核算，併入申報後先生的遺產稅淨額約210萬元，以10%稅率計算，約繳納21萬元的遺產稅。
由於，114年夫妻贈與的房屋有計入遺產稅申報，所以按照「台財稅第831620404號規定」，「贈與取得之土地，經依遺產及贈與稅法第15條規定併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅後，受贈人於繼承原因發生日後再次移轉該土地，核課土地增值稅時，其前次移轉現值以繼承時之公告土地現值為準。」
受贈人須主動申請 否則前次移轉現值不會變更
這件房屋土地增值稅的前次移轉現值，可以由原來的民國95年，變更為先生往生的民國115年，大概能幫太太省下約43萬元的土地增值稅。也就是說，如果太太一樣在民國120年出售這間華廈，土地增值稅只要從先生過世的民國115年計算到120年就好，而非原來的民國95年到120年。
鄭文在指出，類似的案件，國稅局不會主動協助提出申請，而是必須由受贈人另外向地政事務所地價課提出申請，把土地的前次移轉現值，從民國95年調整到配偶死亡日民國115年，未來出售房屋時，土地增值稅才不會被計算錯誤。
贈與子女與配偶大不同 還得留意房地合一稅
事實上，不動產透過夫妻贈與給配偶，不僅不課徵土增稅，甚至只要繳納少許的房屋契稅，是很好的節稅方法；但如果是要贈與給小孩，節稅空間就沒那麼大了，因為贈與當下就必須要繳納契稅及土地增值稅。
而按照《遺產及贈與稅法》第15條規定，「被繼承人死亡前2年內贈與之財產，其受贈人為被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬之配偶者，於被繼承人死亡時，應視為遺產課徵遺產稅。」
也就是過世前2年贈與的財產，都還是會被視為遺產，必須課徵遺產稅。這部分不論是夫妻贈與或贈與給小孩都適用，但要留意，如果不動產是在民國105年前取得的，繼承後再出售，都屬於舊制，不會有房地合一稅的困擾：如果民國105年後取得，未來出售不動產，會變成房地合一稅新制，將產生高額稅賦。
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