告別全面飆漲！專家：台南房市步入「質化調整」期

好房網News記者李彥穎／台南報導

 

台南市住宅價格全面瘋漲的時代已宣告終結！台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，台南整體房市在總體經濟平穩與科技產業的基本面支撐下，正式邁入高檔價格盤整與結構性的「質化調整」階段。雖然大盤指數在短期內呈現微幅震盪，但各行政區的價格表現已出現極端的分化走勢。過去受到熱錢高度追捧、漲幅過激的特定區域，在投機客退場後正迎來健康的價格修正；相反地，具備實質產業動能與成熟生活機能的行政區則展現出強勁的抗跌保值韌性。整體市場已由過去的盲目齊漲，轉向更為健康的區域性個別行情調整。

 

根據地政局公布數據，2026年3月台南市住宅價格指數為140.38，較前期（2月）微幅上升0.01％，相較去年同期下降3.39％，多數行政區相較前期及去年同期呈現下修調整格局。進一步觀察各行政區的住宅價格指數表現，部分行政區價格指數較前期相較呈現微幅下跌，其中新市區較前期微幅下跌0.39％，歸仁區月變動率微幅下降0.23％，南區月變動率微幅下降0.18％。此外，仍可觀察到部分行政區月變動率維持於正成長，例如善化區上漲0.56％，仁德區上漲0.39％，安南區上漲0.20％，東區上漲0.06％，安平區上漲0.04％，新營區上漲0.03％。若與去年同期比較，大多數行政區皆呈下跌走勢，跌幅最高的前三個行政區依次為新市區下跌7.29％，南區下跌5.86％，以及中西區下跌5.75％。

台南市地政局長陳淑美表示，2026年03月國內經濟景氣信號分數為39分，較上月修正值減少2分，雖然燈號保持紅燈，且受惠於全球雲端大廠持續推進AI基礎建設、新一代運算產品出貨，以及代理、邊緣AI等應用快速發展，出口可望延續高速成長態勢，幕後領先指標已轉呈下滑，同時指標呈上升，顯示國內經濟雖維持穩健成長，但須關注後續變化。本期住宅價格指數各行政區普遍呈現震盪走勢，整體市場延續盤整格局，這項指標也反映出市場逐漸由全面上漲轉向區域性發展與個別行情調整。

 

林利州表示，雖然AI外銷暢旺且總體經濟景氣佳，但是各行政區本期住宅價格指數中，多數行政區相較前期及去年同期呈現下修調整格局，這也提示了市場的謹慎度升高。對比去年同期房價指數下跌且多數行政區呈現下修的現象，充分反映出台南房市已正式告別過去台積電效應帶來的「雞犬不平之鳴」，市場由全面漲轉向區域性發展與個別行情調整，正往健康洗牌房市階段挺進。

 

林利州進一步分析指出，在這一波房價全面上漲後的質化調整期中，市場出現了明顯的修正顯著區與保值區。前幾年漲幅過激的新市區，年跌幅已達顯著水準，南區與中西區追其後，顯示熱錢退去後，價格正進行健康修正。相反地，具備實質產業支撐或生活機能的善化區、仁德區及安南區，其住宅價格在盤整大盤中仍逆勢微幅上漲，已率先浮現抗跌韌性與保值的曙光，說明房市已從「雨露均霑」走向看重實質基本面的質化篩選。