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好房網News記者林和謙／台北報導

 

近年房市過熱、房價漲勢凶猛，政府與央行不得不出手抑制，以調控房市。不動產專家、前新竹縣政府簡任消保官，目前擔任消基會房屋委員會委員的靳邦忠博士指出，房價開始上漲，且看起來漲勢似乎無盡頭，那往往就是災難的開始，因此如何建立一個公開透明的安全交易制度，維持正常的交易秩序相當重要，央行與政府適時推動相關政策是對的。

 

房價變動不像股價上升會刺激消費，對整體消費影響較不顯著，擁有房子的人並不會因為房價上漲就覺得自己比較富有。靳邦忠說，對於有房子的中老年家戶，房價上升可能略微增加其消費，但年輕家庭多半是租屋族，房價上升會嚴重排擠到其消費、減少消費支出，房價變動會造成不同族群間資產財富重分配。當房地產吸納大量資金，除了會排擠到其他產業的資金以及投資，也無益於消費，房地產以外的產業部門將由於地價上漲而必須支付更高的經營成本；銀行也由於對於住宅金融的偏好，忽略了其他產業的借貸需求。更重要的是，土地與住宅部門在技術創新與生產力的貢獻有限，長久而言恐怕有損整體經濟。

 

靳邦忠指出，房價漲勢似乎無盡頭，那往往就是災難的開始。圖／好房網News記者林和謙／攝

 

靳邦忠表示，關於整個上中下游房地產業，大約佔總體經濟GDP的百分之多少比例，雖各有爭論，但不容否認預售屋建築施工過程中屬於產品製造，就建築成本的概念包含土地投資、建築成本與人力支出，於實體經濟會促進築材料、營造、房屋仲介及家電業榮景。在我國，預售屋不待建築完工、只需要設計完成並取得建造執照，便可作為金融商品銷售於資本市場，於建物完成之後更變成為金融市場「資產」。房屋的價格並非取決於產品成本及利潤是多少，反而端視資產定價，類似股票本益比的概念，所以現在房地市場已經不僅是住屋的需求，也是另類金融市場投資管道。

 

靳邦忠指出，當貨幣政策較寬鬆時，房地產業吸收過剩資金，先是在實體經濟層面，起造房子創造GDP的成長，之後再變成金融市場的投資標的，投資人追逐會不斷上漲的房價，準備轉售給接手的人；業者只要掌握吸收資金的成長大於支出的利息，這種房地產的操作模式就可以繼續維持下去。當市場一片榮景的時候，大量資金便會湧向房地產，價格就不再是以供需作為主要的評價依據，而是取決於如何吸引後續投入資金的市場操作行為。

 

靳邦忠認為，如果房地產被「不當的鼓勵」，例如低利率的資金潮、寬鬆的貸款門檻、縱容市場炒作而帶起一波繁榮，房價開始上漲，而且看起來漲勢似乎無盡頭，那往往就是災難的開始。因此如何建立一個公開透明的安全交易制度，維持正常的交易秩序，便成為政府責無旁貸的行政義務，因此適時推出相關調控政策是必須的。