房東不給設戶籍、營登「賣房省100萬土增稅」稅務員2招破解GG了
2024/12/21 09:00
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
土地持有期間越久，土地漲價總數額越高，土地增值稅「自用稅率」和「一般稅率」的差額越大，而出售土地要適用自用土增稅，必須在出售前一年沒有出租或營業的事實，很多房東為了節稅，就將黃金店面收回自住，以符合土地稅法規定。
依照《土地稅法》第9條，「自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」
土增稅除了要符合上述規定以外，還要符合《土地稅法》第34條的面積及「一生一次」或「一生一屋」條件，才能適用自用增值稅。其中，第2項就規定，「土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」
正業地政士事務所所長鄭文在說，有些房東不諳法令，認為只要房客戶籍沒有設籍在該房屋，營業登記也不在該房屋，就可以過關，但事實並不如想像一樣。
他提到，有一個實際案例是房東將1樓房屋出租給自助餐店，因為租客沒有設戶籍在該房屋，自助餐沒有設立營業登記，所以房東在房屋退租後，就開始售屋，且一週內就順利售出，並完成買賣契約簽約。
由於持有期間超過30年，一般土地增值稅和自用土地增值稅差額近100萬元，於是選擇「一生一次」的自用住宅優惠土增稅，認為房客退租了，屋況騰空了，應該可以完成申請。
沒想到稅捐處承辦人通知，不符合自用增值稅的要件，原因是這名承辦人在2週前還在該地址買自助餐消費，直接被抓包，賣方只好自動改課徵一般土地增值稅。
還有一個案例是，稅務員在網路上Google搜尋，發現2到3月前該地址有促銷活動，這也讓賣方百口莫辯，立刻改申請一般土地增值稅。
鄭文在提醒，《稅捐稽徵法》第41條，「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以下罰金。」如果因此受到刑事判決或是罰金，甚至為此鋃鐺入獄，恐怕會後悔莫及。