地上權住宅大挑戰 二手流通性差
記者蔡惠芳／台北報導
民國103年即將來臨，台北市公告土地現值將一口氣大幅調升13.23％，累計近4年調幅將達52％，接下來將反應在公告地價、連帶的將墊高地上權住宅的每年地租負擔。學者專家指出，銀行分戶貸款的配套，尚未成熟，加上103年起全台公告現值逐年大幅調升，連鎖效應將波及地上權住宅地租「滾水煮青蛙」，市場「錢」景必須審慎樂觀。
103年起全台公告現值逐年大幅調升，連鎖效應將波及地上權住宅地租「滾水煮青蛙」，市場「錢」景必須審慎樂觀。（圖／好房資料中心）
永慶房仲集團協理黃增福表示，地上權住宅市場進入2014年將是大鳴大放的一年，財政部甫於9月底解除鬆綁分戶貸款、分割出售和延長地租年限至70年等禁令，有助讓地上權住宅的貸款配套，更趨健全。
黃增福表示，惟現階段地上權住宅的二手流通市場，礙於銀行貸款意願不高、利率偏高，因此幾乎已面臨交易停滯，未來市場接受度，值得觀察。
黃增福表示，根據最新調查，早期地上權住宅像河畔皇家、台北花園、南京333、京華DC、南京東錄、京站等，預售初期多以市價的7成，對外銷售；惟進入二手流通市場後，近幾年隨著地上權年限遞減，流通性已大大降低。
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，地上權住宅市場的「錢」景，儘管有期待、但仍令人擔心受傷害；除非投資出租、買來當包租公。因為，首先，地上權住宅每年要支付公告地價5~7％不等的地租負擔，國產署去年招標的土地已降為3.5％，近幾年台北市公告土地現值大幅調高、連帶的將提高地上權住宅的地租負擔，值得深思；第二，銀行承作分戶貸款意願不高，導致有些地上權住宅求售無門、乏人接手；第三，地上權二手流通市場欠佳，一旦景氣反轉，房價下跌，地上權住宅恐跌幅更深。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明分析，雖然當前面臨銀行貸款意願不高、租金成長有限、房屋稅、地租逐年提高、增值稅逐年遞減等5大挑戰。但就其前景來看，于俊明認為，地上權住宅價格比週邊行情低、租金報酬率相對較高、移轉沒有土地增值稅問題、無土地持分不必擔心都更權配、讓資產配置更具彈性等優勢，未來地上權住宅解嚴行情仍可期待。