【日本買賣房屋2】跟著信義房屋去日本買房 日圓大跌28％買方慘賠？信義大賺佣金？
2018/06/15 18:31
文 / 張傑
台灣利率頻在低檔盤旋，為了打敗定存，讓資金獲得更好的回報，這些年國人流行到海外購買不動產，冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真，然而前幾天自由時報報導指出，從2011年6月到今年5月底，台幣對日圓就升值了27.92%，台灣販售日本不動產量體不小的信義房屋，自東京設點至今累積成交2500件，超過1600億日圓，即將近台幣440億元的不動產，導致投資人帳面價值縮水將近3成。
投資人荷包瘦了，但是反觀信義房屋卻賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任，跟著去買遠在2100公里以外的日本房產東京不動產，但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股，午夜驚醒時，他會不會一而再，再而三自問: 「日本買賣房屋到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是深耕日本房產九年了，怎麼還會這樣」呢？
一味吹捧投報率外，代理業者是否也如實告知了匯損風險，與日本少子化的「國難級危機」？(好房網News記者張聖奕 / 攝影)
根據財團法人台灣經濟研究院調查，國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下，投資誘因大減，加上利率頻創新低，錢長不出錢，只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有特殊情感，加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬，很多人因而去日本買賣房屋，如去東京，去大阪買房子，不過估計買來自用的買家只占少部分，大部分買家著眼的是不動產業者標榜的穩定投報率與租金收益，這些說詞如今卻像一個個氣泡，陽光來了就一個個被戳破。
穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率，第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢，台灣如此，日本也是如此，日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」，日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出，30年後全國人口將減少4000萬，三分之一的房子可能變成空屋，加上日本租屋市場健全，持有房屋的稅賦很重，不買房子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力，「日本人不買日本房子」成為流行語，在這種情況下侈言高投報率是容易砸鍋的。
也因此，未來如果你的日本房產想要脫手，就會是個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的房產都在華人圈裡打轉，而不受日本市場歡迎的物件，如中國人群集的塔層大廈、住家一樓、面北無日照、繁華鬧區等等，只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老鼠接手。」
而根據工商時報報導，由於地價跌跌不休，加上脫售乏人問津，兒女不想繼承，不少日本地主被迫選擇任由土地閒置荒廢，這個現象與銷售日本不動產及日本買賣房屋業者口中的美麗遠景相比對，是殘酷的反諷。
為了促銷不動產，這些禁忌與已經發生的事，台灣代理業者都會一一揭示給買家嗎？
另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年，完全仿照歐美房價透明機制，但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀行估價，一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本，但因都是日文，看不懂日文的人也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時，信義房屋等代理業者有沒有跳出來保護投資人呢？
如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多，出場時又賺了一點，還不能跟你說恭喜。第一，你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎？第二，如果五年內脫手，你的讓渡所得要面對30%的所得稅，賺來的說不定都賠回去了。
這些年不少台灣人購置日本不動產，再當成民宿或民泊經營，但2018年6月15日新民泊法上路後，若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事茲事體大，你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎？請千萬慎思！