虛坪改革會光速上路？專家：恐總價不變、單價飆升
2026/03/11 07:00
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
內政部研議「改進停車空間分配方式」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」，引導開發商合理調整公設比，確保消費者購得更實際的居住坪數及符合居住需求，保障購屋者清楚交易內容，取得真正有感的使用坪數。在房價層面，專家提醒，要小心「總價不變、單價飆升」的副作用。
內政部強調，現行住宅空間在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，許多免計容積額度的剩餘空間，常被包裝成非必要的娛樂交誼設施並銷售，導致高公設比住宅產品充斥於市場。
虛坪改革三大檢討方向 專家點出兩大潛在問題
針對虛坪改革方案，鎖定 「電梯列為免計容積」、「檢討容積計算方式-管委會空間設上下限」、與「停車空間分配機制」三大核心進行檢討，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠點出兩大問題。
第一、「車道使用的實務辯證」：沒買車位真的「用不到」嗎？改革方案強調「使用者付費」，主張沒買車位的住戶不應負擔車道公設。這在邏輯上看似合理，但在實際居住場景中，車道的功能遠不止於「停車」，3大實境包括：
第1、搬家與裝修需求：當住戶搬家或進行室內裝修時，貨車通常需要停靠在地下室或車道卸貨區，這是否使用了車道？
第2、緊急避難與救護：救護車、消防車進入社區中庭或地下室進行救援時，使用的動線往往包含車道空間。這是全體住戶的生命安全通道，而非僅供車主使用。
第3、公共服務路徑：垃圾車進入社區清運，或是機車通行的動線，往往也與車道系統重疊。
陳孟筠說，若將車道完全定義為「專有」，排除一般住戶的持分，未來當上述公共需求發生時，是否反而會衍生出「侵權」或「過路費」的爭議？這將埋下社區管理的一大隱憂。
第二、「價格形成的殘酷真相」：總價不變、單價飆升。實務上，許多人誤以為虛坪改革會讓房價下跌。但以一個總銷坪數（含車位）12,000坪、公設比35％、專有部分6,000坪的建案為例，進行模擬。
第1、現狀（虛坪制）
建商將梯廳、管委會、機電設施及部分車道面積分攤至共有部分。總銷售面積大，每坪單價相對較低。
第2、改革後（類實坪制）
假設車位與車道完全專有化，且部分公設不計入權狀，結果將導致建商可銷售的「登記坪數」大幅縮水（案例從12,000坪降至9,000多坪）。
然而，建商的開發總成本（土地、營建、管銷）與預期利潤，並不會因為登記制度改變而消失，為了維持原本的營收，建商必須將原本由「虛坪」分擔的價格，灌注回剩餘的「實坪」中。
單價拉高 帶動周邊中古屋「比價效應」
陳孟筠強調，房屋總價並不會因此下降，但「每坪單價」將會顯著拉高。這不僅無法減輕購屋負擔，反而可能導致新建案單價再創新高，甚至進一步帶動周邊中古屋的「比價效應」，助漲整體房市行情。
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