雨遮可登記就差很大！竣工轉繪免重測 25坪面積能憑空多出1250萬價值
2026/06/05 08:45
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
台灣房價高不可攀，往往在建物第一次登記時，主建物、附屬建物、共同使用部分，相關可以登記的房屋面積勢必是錙銖必較。以雨遮為例，現行制度是不登記不計價，但早一點的建照，可能是「可登記、可計價」，專家提醒，搞清楚建照時間就能知道能否憑空增值。
正業地政士事務所所長鄭文在提到，一名傳統產業的董事長，因為承租的土地廠房即將區段徵收，未來可能會拆除無法繼續承租，所以就在附近工業區買了一筆土地，蓋了一棟廠房，未來不僅不用再支付租金給房東，因廠房面積夠大，除了自用之外，部份樓層還可以出租。
日前董事長的廠房委託建築師申請建照執照開始動工，經過多年的施工，終於完成建築，取得使用執照後，並委託地政士辦理建物第一次登記，就是所謂的建物保存登記。
建物第一次登記 有使用執照可直接依竣工圖轉繪
鄭文在說，建物面積的登記，可以分為主建物、附屬建物及共同使用部分，依照測量實施規則規定，「在實施建築管理的地區，新建建物若已有合法使用執照，無須通知測量人員到現場重新丈量，可直接依使用執照的『竣工平面圖』轉繪建物平面圖及位置圖。」所以，測量人員不需要再去房屋現場丈量，只要轉繪使用執照的平面圖即可。
雨遮沒標尺寸不能登記？
送件前檢視竣工圖，竟然發現附屬建物的雨遮，並沒有標註尺寸，鄭文在說，依據規定民國107年1月1日前已申請建照執照者，該雨遮面積是可以轉繪，所以請建築師補標註尺寸，就能轉繪，登記為建物的附屬建物面積。
鄭文在提到，由於該棟廠房大樓有數個雨遮，為此，可以登記的面積約25坪，這也代表，如果董事長未來退休時，將整棟廠房出售，以當地工廠行情每坪50萬元計算，就能避免損失近1250萬元。
他指出，建物保存登記是一門大學問，如果是建設公司，對於建築法令及土地登記規則，都暸如指掌，對於建物登記面積比較熟悉，因此在登記面積上嚴格把關寸土不讓。但是，對於一個傳統產業的董事長，對於自己的本業都是高手，但對於建築法令及土地登記規則，就必須由建築師、地政士來協助把關，爭取合法權益。
虛坪改革後不能登記雨遮？取得建照時間是關鍵
鄭文在表示，近年政府推動建物「虛坪改革」，雨遮等面積不能再辦理登記，但是法律的「不溯既往原則」，法令修正都是以取得建照執照為基準點，而從取得建照執照動工，到使用執照取得辦理建物第一次登記，可能需要3至5年，尤其在缺工缺料的年代，甚至時間更久。所以當辦理建物第一次登記時，相關的法令沿用就必須以建照執照為準，非以取得使用執照為準。
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