1.7兆資金瘋地上權！　看懂壽險大鱷置產新邏輯

好房網News記者王震濂／台北報導

 

中央銀行最新統計顯示，截至2026年5月底，台灣壽險業不動產投資餘額已逼近1.699兆元歷史新高。在精華區土地稀缺與金管會法規鬆綁下，國泰、富邦、台壽等壽險巨頭正改變傳統商辦收租策略，大舉進軍精華區地上權、工業地產及長照醫療等複合式開發，專家認為此舉將影響台灣未來十年的城市發展與商用不動產結構。

 

 

根據金管會對壽險資金的規定，資金有最低收益率限制，地上權因不含土地所有權，取得成本相對低，在資金投報率要求下，能拉高整體租金回報率；加上台北市核心精華區可供開發的素地日益稀缺，政府釋出的地上權成為唯一能取得大面積精華區土地的管道；像是元大人壽接連標下松江路與AIT舊址地上權，凱基人壽豪砸101億搶下陸軍保養廠地上權，皆是鎖定長期且穩定的資產增值與營運收益。

 

 

根據內政部最新發布的土地市場交易與實價登錄統計，21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，近年全台精華區大面積土地交易案中，機構法人占比已超過六成，顯示市場籌碼高度向大型壽險及建商集中，像是台灣人壽截至2026年今年4月底，在國內專案運用及公共建設的核准額度亦已達796.5億元，並已參與九件由政府主辦或標售的大型公共投資案，顯示房地產資金開始從私領域流向公眾建設的趨勢。

 

加上目前台灣正式邁入超高齡社會，高達上千億的「長照專區」，具備「租期長、收益穩定」的抗週期特性，完美契合壽險資金的避險需求。董家菱也談到現代長照不再是傳統養老院，而是結合高階商辦、健檢中心與住宅的複合體，如凱基人壽的陸軍保養廠基地即朝此方向規劃，另外則還有全球人壽、南山人壽等業者，也傳出將持續評估參與相關開發案。

 

不過董家菱指出，這高達1.7兆壽險資金的移動軌跡，代表的是機構法人50到70年的長期營運現金流與免除土地增值稅的避險邏輯，一般購屋民眾千萬不要誤以為跟著壽險買，房價就會噴，因為若盲目跟進中南部或精華區的地上權住宅，很容易就陷入貸款成數低、無所有權、未來轉手困難等問題。