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日前，台中市某社區之公共設施「防災中心」變更為「管委會辦公室」，經都發局以違反《建築法》，限期拆除。管委會乃要求建商負責回復原狀，但建商以買賣契約明載「買方同意變更使用」而拒絕。就此，市政府法制局略謂：預售屋若有違建，交屋後便由屋主承擔建築法規的合法使用義務。

 

市政府消保官建議：消費者簽訂預售屋買賣契約時，應避免同意建商「二次施工」或「變更用途」；辦理房屋點交驗收時，要求建商提供使用執照及圖說，仔細核對內容與建物設施是否相符，以免因違反建築法規而被開罰或強制拆除。

建商為了買氣，常以話術包裝行銷，如「蓄水池」稱「游泳池」，「防空避難室」改「健身房」等，將有限空間擴大為公設使用，實乃於取得使用執照後，未經依法申請而為二次施工。一般消費者，通常不瞭解其屬違建，且預售屋買賣無不採行定型化契約，以致買方只能選擇「買或不買」與「議價」，對於建築設計與施工，無從置喙（自購單位之內部裝修除外）。

 

依法，建商應就預售屋負起瑕疵擔保責任（《民法》第354條）；並就「二次施工」或「變更用途」是否違背建築法規，負有告知與提醒之義務。因為《消費者保護法》規定「企業經營者對於其提供之商品或服務，應……向消費者說明……使用方法，……提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」（第4條、第11條第2項及第12條第1項）所以，除非能舉證消費者明知有違法之事實，且執意為之，否則建商顯然不能以「二次施工」或「變更用途」已經消費者同意而免責。

 

為更有效杜絕此類爭議，並保護消費者，應於《消費者保護法》增訂，預售屋完工後，驗收點交予消費者時，應經建築師出具證明（或保證）無違反建築法規之規定。蓋實務上，常見一案公司，交屋後，即解散清算，只責成該建商出具證明或保證，不具實益。而建築師若出具不實證明，將有損信譽，不致明知故犯。