田利輝／撰文
隨著萬科董事長王石的樓市頂點論和杭州樓盤降價等新聞見諸報端，打壓房地產泡沫再次成為各方議論的熱點話題。
如果對於大陸房地產市場進行政治經濟學分析，那麼可以看到，房地產市場繁榮對於大陸經濟影響重大，大陸房地產並未完全泡沫化，但並不存在純市場經濟的房地產。
因此，房地產價格不能暴漲，更不能暴跌！在當前經濟形勢下，政府必須對房地產市場進行預期管理，防止出現大起大落和進而可能衍生的社會危機。
的確，自大陸住房制度市場化改革以來，房價攀升，一線城市房價高企。在社會輿論中，大家普遍認為房價偏高，出現了泡沫。
筆者認為，目前我們要研究的是：當前的房地產泡沫規模如何？如果泡沫破裂，是否就能滿足普通百姓的購房需求？
在大陸相對封閉的貨幣環境中，過度的儲蓄資金要尋找更高回報，很自然地就會流向股票和地產市場，形成所謂的泡沫。泡沫並不意味著一定要破裂，小泡泡需要時間才能成長為大泡泡，大泡泡需要時間才能成為要破裂的惡性泡泡。
那麼，短期之內，大陸房地產泡沫是否會破裂呢？
這完全有可能。泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會破裂。大陸現在正在形成著房地產降價的預期。從幾位地產大老開始的看空議論，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價，媒體界和購房者已經開始形成了房價近期會下滑的預期。
房地產不僅是耐用消費品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是「買漲不買跌」。倘若形成房價下跌的預期，那麼購房者將會「持幣待購」。然後，如果出現庫存過大，高度負債的房地產商需要拋售還債，就會出現房價下跌的事實。
一旦購房者的預期被認證，購房者會增加房價下跌的預期，繼續持幣待購。然後，房價繼續下跌。倘若政府不對市場進行任何干預，這時的房價會迅速滑落，出現不少房地產商破產倒閉，然後是銀行出現大批壞帳甚至可能出現個別銀行破產的情況。然後，銀行信貸全面收縮，企業也將收縮投資和生產，開始解雇職員，使得失業問題惡化。
更為重要的是，如果大陸經濟出現全面衰退，那麼可能會出現中國特色的社會危機。
在西方，當經濟衰退時，政府或者央行會推出經濟刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現在，實施的是「粗調」的後凱恩斯主義。否則，在純粹的市場自我調整下，經濟在短期內難以爬出衰退的泥沼，經濟恢復會是經年累月。雖然有所謂經濟學家的眾多批判，但必須承認在美國經濟的復甦中，美國政府的注資救市舉措和聯準會的量化寬鬆政策功不可沒。
當然，危機的最佳應對方式應是防患未然。因此，大陸需要在現在而非危機發生之後去適度引導市場。最好的管理方式是預期管理，相關部門需要對房地產商進行「窗口指導」（意指道德勸說或找業者來喝咖啡），同時應通過媒體發聲，明瞭政策主張。需要重申的是，大陸房價不能暴漲，更不能暴跌！
（作者是南開大學金融學教授，本文摘錄自第一財經日報）
