小資女孩向「錢」衝！ 不怕被房市「套」牢
文／賴淑惠
錢不多，又想投資房市，真的只能望之興嘆嗎？那可不一定，小兵立大功，一樣可以累積資本！曉晴從高中開始打工，不但半工半讀，自己賺自己的學費，大學畢業之後，她還省吃儉用，每個月逼自己存一半的薪水，幾年下來，曉晴雖然稱不上小富婆，也比同年齡的朋友多了點積蓄。
這筆約一百萬的存款，她一直放在定存戶頭裡，隨著通膨壓力越來越沉重，曉晴開始跟朋友討論，該怎麼把餅做大，而不是傻傻看著血汗錢被通膨怪獸吃到屍骨無存，因此，曉晴開始了她的房市投資之路。
■ 六條通租金報酬高 套房投資獲利不俗
「剛開始，有人建議我去買基金！」曉晴找了銀行的理財專員討論，開始買了一大筆基金，後來又陸續買了儲蓄型保單，甚至開始考慮股票，但平常都要上班的她，自己根本沒時間看，加上念的不是財經科系，她對金融投資幾乎是一竅不通，碰上這兩年景氣不佳，全球經濟隨便打個噴嚏，曉晴的心就跟著上上下下，非常不踏實，經過一年多，雖然最後帳面上只小賠了幾萬塊，已經讓曉晴開始擔心，這對她這樣的小資女孩來說，實在很難賺到錢，直到她的好朋友婷婷的購屋經驗，讓她有了新的視野。
兩年前，婷婷買了林森北路附近的小套房出租，10坪大小的房子400多萬，租給日本客，一個月租金進帳高達兩萬元，拿來付貸款剛剛好，表面上看起來，好像沒有什麼賺頭，但婷婷告訴曉晴，她著眼的是未來的補漲空間，因為婷婷買的位置，走路到捷運蘆洲線的捷運站，只有短短五分鐘。
雖然當時還沒通車，但婷婷已經看到交通利多，等到通車之後，婷婷立刻把套房託給仲介銷售，因為緊鄰捷運的地段優勢，加上又有帶租約的吸引，讓不少投資客趨之若騖，最後套房成交，居然賺了一百萬！
朋友的成功經驗，鼓舞了同樣小有資本的曉晴，她開始研究林森北路商圈。「我發現這是一個很特別的區域！」接下來幾個月，曉晴下班之後，就會抽空到附近走走，跟大家印象中的一樣，這裡是台北市知名的夜生活商圈，不只八大行業林立，酒客進進出出，曉晴還看到了很多日本客流連忘返，而這些都是隱性的房市商機。
因為很多日本人來台灣工作，喜歡到附近的六條通喝一杯，放鬆一下工作的緊張壓力，在選擇短期租屋時，這些日本人也格外喜歡這裡的套房，再加上這些日籍房客的租金，多是由日商公司補貼，租金水準比一般台灣人的租屋預算來的高，因此，形成了這裡特殊的六條通出租行情。
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■ 六條通套房價差大 精選臨路物件風險低
看準六條通的租屋市場，下一步，曉晴開始看屋。「因為鎖定的是日本客，套房的品質就格外重要！」日本人愛乾淨重衛生，屋況如何，絕對是影響出租選擇的關鍵，曉晴發現，這一區有很多交屋不到五年的新成屋，多數都是由投資客買了，再出租套利，因為比起其他區域，六條通的居住環境相對比較複雜，因此，大樓的管理是否嚴格，也是決勝關鍵。
首先，曉晴把這個範圍內所有五年以下的新成屋條列出來，她發現價差很大，如果是在臨林森北路的物件，價錢一坪最高有近70萬，而隱身在巷子裡頭一點的，可能單坪40萬上下就能買到，「怎麼會差這麼多？」曉晴決心自己去找出答案，她入夜之後，實際逛一趟六條通，她發現巷子裡頭的大樓，得穿過很多複雜的居酒屋與店家才能到，對喜歡放鬆卻怕吵的客層來說，恐怕會成為影響租屋與否的考量，但臨路的高價，又讓曉晴買不下手。
仔細比較之後，她在六條通的巷口，發現交屋兩年的套房產品，雖然得走進巷子裡，但轉進巷口就是出入大門，對住客來說，相對簡單方便，一坪50萬左右的售價，一間10坪上下的套房，不用500萬就能買到，用這樣的房子來當做投資的起點，對曉晴來說，不但壓力不算太大，也能輕鬆成為有屋階級，開啟她的包租婆之路，而她還特別選了有24小時保全的大樓，就算附近比較複雜，有全天候保全的服務，碰上狀況，也能第一時間排除，讓住客能放心點。
幾條通日本商務人士眾多 (圖／好房資料中心)
■ 利用寬限期降成本 等待捷運利多加持
一百萬買房子，這筆帳怎麼算？曉晴算了算，因為林森北路算是台北市的精華地段，貸款成數有一定的額度，而她手上一百萬的現金，約莫是總房價的兩成，其他八成的貸款，在代書幫忙尋找合作銀行後，也確定可以核貸，對一個單身的小資女來說，幾乎是把手頭上的現金孤注一擲，投入小套房投資，因此，怎麼把投資成本降到最低，成為獲利的關鍵！
「既然是投資，就不打算長期持有！」每個月都要拿錢回家貼補家用的曉晴計算過後，決定讓投資成本降到最低，也盡量不要影響她既有的生活品質，因此，她選擇採用「寬限期投資法」。
一般來說，購屋貸款都可以申請兩年的寬限期，只還息不還本，兩年期限過後，才必須本利均攤還款，而這段寬限期間，曉晴打算用來當作投資補漲的等待期，以貸款四百萬為例，曉晴每個月本利均攤要付20000元左右，但如果只付利息，每個月繳不到一萬給銀行，曉晴把房子出租給日本客，每個月的租金兩萬，扣掉貸款利息，每個月可以進帳一萬元，「這樣的投資成本不高，就看兩年後的補漲成效如何！」
因為曉晴的房子緊鄰交通便利、機能完備的捷運中山站商圈，不但有四通八達的捷運加持，南京東路沿線的公車也非常方便，更重要的是，附近還有熱鬧滾滾的百貨商圈，生活便利性極高，就是這樣的地利特殊性，套房出租半年多以後，就開始有仲介打電話詢問她有沒有意願出售。
曉晴好奇一問，這才發現，還沒等到南京東路上的捷運通車，房價已經從一坪50萬，漲到了55萬，行情一路看俏，邊收租邊補漲，才買半年多，已經賺了50多萬，但聰明的小資女包租婆還沒打算賣，要等捷運通車，中山站有了雙捷運的利多話題加持，房價預期還有一波漲勢！
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■ 低成本高收益 慎選房客小心避險
像這樣的「寬限期投資法」，一開始鎖定的區域，就是租金行情幾乎是全台北市最高的六條通租屋商圈，手頭資金不足，就從小套房做起，而這個區域的兩房、三房產品，單坪租金的行情，相較之下，可能還不及套房來的好。
不過，凡是投資都有陷阱，這個區域的環境相對複雜，選擇房客時，除了大家都很喜歡的日本租客，或是同樣很優質的外籍人士之外，也有不少八大行業的複雜份子，因此，要出租套房獲利，一定要睜大眼睛挑房客，如果出入太過複雜，或是碰上欠租惹事的房客，也會徒增麻煩，這也是投資過程中必須承擔的風險。
此外，因為寬限期只有兩年，如果最後的房價補漲不如預期，萬一手上資金不足，仍有相當風險，曉晴在兩年收租的過程中，也把每個月的租金累積成為資本，就算寬限期過後必須本利攤還，租金收益可以再放入成為投資資本，等待最佳拋售時機，有高收益的房租加持，這樣小成本的套房投資，比起一般的房市投資來說，不但需要的資金不高，靈活運用的空間更大！
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