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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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當「實價」已成往事 下探「破底價」才是王道

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#房價 #實價登錄 #底價 #買房 #殺價 #議價 #多空觀點 #置產秘訣

文/賴淑惠

最近房市的跌幅,越來愈明顯,能成交的物件雖然不多,但價低者得,願意降價以求的賣家,成交機會當然相對較高,不過,看似跌價的物件,就一定是便宜貨嗎?那可不一定!隨著成交量跌,如何掌握價格的瞬息變換,格外重要,市場越混亂,價格盲點就會越多,冷靜,是聰明購屋的不二法門。

都想買到最低價,如何真正買到破底價,「冷靜」是第一步(好房網News記者 陳韋帆/攝影)首購族買房需要多看看比較。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

低於實價就入手?交叉打聽切忌躁進!

現在的價格僵局,問題出在買賣認知差距太大,尤其是賣家雖然肯降價了,卻仍仗著有實價登錄的價格撐腰,說什麼都不願意降到登錄價格以下,但不少買家卻認為,實價已經不足以參考,這樣的趨勢越來越明顯,從實際的市場狀況來看,也的確呈現了這樣的趨勢,像是我住的市區小宅,近半年拋出來賣的物件,超過五件,原來屋主們怕被套牢,紛紛拋售,想獲利了結,上個月先成交了一戶,我八卦的跟管理員打聽,才知道這間位在九樓的屋主急售,一坪只賣了78萬就成交,我好奇一查,發現去年中最近一次的登錄成交價,單坪還有約88萬,不到一年時間,居然跌了10萬,正當我大嘆房市不妙之際,這個月初,六樓也成交了,單坪卻出現84萬的行情,短短不到一個月時間,12坪的同棟小宅,單價差了6萬,總價差了72萬!

怎麼會有這樣的差距?問題就出在買家太堅信「低於實價」就可以進場,以行情來看,兩戶買到的,的確都是低於行情的「相對低價」,但,誰才是「最底價」?數字會說話!以這個物件為例,近一年都沒有成績記錄了,千萬不要一馬當先做先鋒,最好一邊觀望一邊打聽,因為根據規定,房仲的登錄時間,快則30天,慢則會拖到70天,如果碰上這種投資客逃命潮,價格紊亂、行情瞬變,就算買到價格低於實價,也隨時都會出現更低的成交價,還是有可能會買到比人家貴,不過,當實價僅供參考,無法再奉為之圭臬時,也是自住客的好機會,我建議,鎖定物件後,只要隨時注意最新成交價,雖然還沒有登錄,房仲端一定會有消息,多找幾家交叉打聽,再決定如何出手,免得買到比人貴的「膨風宅」,氣死驗無傷!

膨風宅明降暗漲?鎖定目標觀望有招

記住!在這種房價亂世,不能無所作為的觀望,而是要觀望的有節奏有條理,絕不能亂槍打鳥,像是我有個同事阿光,就吃了大悶虧,他因為在內湖工作的地緣關係,一直租屋在東湖,他也很喜歡那附近的小環境,有吃有喝,騎車就可以上班,過去幾年,他都在看附近的物件,直到兩個月前,他才在房仲慫恿下,看了汐止山區附近的中古物件,一坪約28萬的低價,他立刻心動了,因位在東湖怎麼看,房價都脫不了4字頭,這樣的落差,叫他怎麼不心動?他想起在電視上的專家殺價原則,他一口氣殺到24萬,一開始賣家百般為難,沒想到最後峰迴路轉,真的成交了,正當他滿心以為賺到時,誰知道一問之下才知道,近半年來買氣急凍,最近同棟成交價,只落在21萬上下,他還是買貴了!

這種趁亂價格明降暗漲的「膨風宅」,現在越來越多,屋主最常見的招術,就是先拉高總價,再祭出超高折扣數,讓買家心癢癢,像阿光買的這一間,成交價是開價的75折,這跟房市盛傳的7折開殺價很接近,想要低價購屋的入門客,當然很難不動心,貪小便宜的買家以為賺到了,實際上賣家早就打好了算盤,請君入甕,怕買到這種灌水物件?我建議,那就千萬不要三心二意,從經驗法則來看,有在看房子的人,一定都會鎖定一、兩個有地緣關係的區域看屋,像是現在的住家附近,或是在公司附近看屋,這一定會是你比較熟悉行情的地方,比起一聽說哪裡便宜,或是哪裡降價,就急急忙忙進場,來得穩當多了,下手也比較不容易買貴,更何況,在自己長期觀察與看屋的區域購屋,基本的條件與機能,一定也是你喜歡或接受的物件,只要價格合理,入手也不容易後悔!

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